文 / 六金
出品 / 節(jié)點財經(jīng)
四個月前，讓業(yè)界圍觀的“國美零售超級租賃計劃”如今有了新進展。
2021年8月13日，國美零售控股有限公司（0493.HK）公布公告，將于2021年9月6日（星期一）下午2時30分舉行股東特別大會，以通過獨立股東批準公司于2021年4月7日與國美管理訂立的租賃協(xié)議。
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國美零售的“抄底租賃”
今年4月，國美管理擬將旗下三個自持物業(yè)出租給國美零售：分別是北京中關(guān)村的國美商都、湖南長沙的湘江玖號、北京朝陽區(qū)的鵬潤大廈。交易對價為178.65億元，其中的絕大部分即175.76億元以國美零售發(fā)行股份的方式支付。
國美零售用178.65億元的股票，租賃了共72.56萬平方米的物業(yè)，租賃期限為682個月。有機構(gòu)算過一筆賬，這意味著國美零售以1.2元/平方米/天的價格租賃到位于北京、長沙的核心商業(yè)物業(yè)。
目前的寫字樓行情，北京中關(guān)村的商業(yè)租金在8.5元/平方米/天左右，而北京朝陽燕莎商圈的商業(yè)租金在11元/平方米/天左右，長沙湘江玖號的租金也在6元/平方米/天左右。
這么看來國美零售這次可謂“抄底租賃”，畢竟現(xiàn)在即使在三線城市，租個辦公室都得1-2元/平方米/天。
簡言之，在此次的交易中，國美零售以超低的價格，提前鎖定了上述三個項目未來20年的租金成本；而國美集團相當于將上述三個項目20年的租金使用權(quán)進行了資產(chǎn)證券化，從而一次性回籠了未來20年的租金收入。
另外，這次交易的另一部分對價是以2.9億元向國美管理轉(zhuǎn)讓國美零售旗下Hudson Assets公司全部股權(quán)。通過這筆租賃協(xié)議，國美零售可以把這部分冗余資產(chǎn)轉(zhuǎn)出，如果成功轉(zhuǎn)讓的話，國美零售還能獲得投資收益1.27億元。
有人說，這不就是 “左手倒右手”嗎？還真不是，國美是要“砍掉小細節(jié)好辦大事”。
對于國美零售來說，未來要在零售端、電商端進行突破，細枝末節(jié)的問題最好提前解決，畢竟租辦公室可是所有互聯(lián)網(wǎng)公司最大的一筆開支。而且通過發(fā)行股份的方式支付租金，轉(zhuǎn)出低質(zhì)量資產(chǎn)，不僅不會增加債務負擔，反而增大凈資產(chǎn)，從表內(nèi)實現(xiàn)資產(chǎn)負債率的下降。
對于國美整個集團而言，想要有更進一步的發(fā)展，就需要不斷地創(chuàng)新和擴張，自然需要大量的資金，此前國美零售就曾通過配股融資籌措資金，這次注資的錢，來得非常及時。
/ 02 /
為什么這三棟大樓？
意在“鎖定20年”
其實此次國美零售的租賃之意，不在三棟大樓，也不在100多億的資金回籠，而在于鎖定未來20年的發(fā)展。
有投資機構(gòu)人士表示，有了這三處核心物業(yè)，國美零售可以放心推進國美“家·生活”核心戰(zhàn)略目標的第二階段，加速完成由家電賽道向家居、家裝、家服務等“家·生活”賽道的轉(zhuǎn)型升級。
在公告中也印證了這一點，國美零售計劃將湘江玖號開發(fā)成為集科技前沿潮流的地標型城市綜合展示中心，這個計劃備受業(yè)內(nèi)人士看好。
論選址，長沙既是網(wǎng)紅城市又是“娛樂之都”，湘江玖號周邊又簇擁眾多高檔金融辦公區(qū)和頂級生活社區(qū)，還擁有覆蓋長株潭城市圈的立體公共交通條件，國美可以發(fā)展出長沙的新打卡地；論發(fā)展，目前家裝與家居市場分別擁有1.5萬億市場規(guī)模，合計就有3萬億的增長空間，長沙的收入消費水平又是領跑中西部的，未來長沙的成功經(jīng)驗，可以讓國美加快從零售商轉(zhuǎn)型為以“家”為核心的服務商。
國美零售在不久前接受媒體采訪時也表示，不僅明年年底前要鋪設10000家國美驛站和7000家中型展廳，還計劃了30-40個主流城市建設大型城市展廳，此刻再看湘江玖號，在國美的計劃里就顯得至關(guān)重要。
對于零售行業(yè)來說，未來OMO融合是大勢所趨，線上要布局，線下不能丟，有了未來20年的“線下根據(jù)地”，讓國美零售可以拿出精力布局線上線下。
以國美零售對于國美商都的計劃為例，未來將用“線上數(shù)字化+線下網(wǎng)格化”的雙平臺思維，打造一個集家電、家居、家裝等不同板塊，貫穿科技、體驗與主營產(chǎn)品展示售賣的全場景互聯(lián)體驗場所，而這最終將會在國美商都落地，實現(xiàn)“全場景融合”與“沉浸式體驗”。
另外，有私募基金的消費行業(yè)分析師對節(jié)點財經(jīng)表示，國美零售確定地標大本營，還有利于拓展強化供應鏈，引入大流量戰(zhàn)略伙伴實現(xiàn)三方共贏共進。
相比于家電、家裝、家居品牌而言，國美零售擁有長達34年的供應鏈整合經(jīng)驗，早已平衡了上游供應商、中游零售商與下游消費者的三邊關(guān)系。2020年之后，國美還依托大數(shù)據(jù)、人工智能等先進技術(shù)，大力發(fā)展涵蓋全品類的C2M定制模式。
可以預見的是，未來國美自己的C2M定制商品或?qū)⒃谧约捍蛟斓牡貥酥羞M行銷售和后期數(shù)據(jù)分析，C2M定制商品占比還將不斷提升，國美也可以實現(xiàn)需求為主導的“供產(chǎn)研銷”一體式閉環(huán)。
未來國美零售有望迎來更加廣闊的全品類時代，讓計劃打造的展廳成為越來越多消費者一站式購物的首選平臺。
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未來
應該期待“國美地標”
從資本市場對國美的期望來說，更重要的提振是，國美籌謀的“新地標”，打造了商業(yè)集約式發(fā)展生態(tài)圈、融合了商業(yè)屬性和社會屬性，這也是國家擴內(nèi)需、促消費的重點方向
不久前商務部等國家11部門聯(lián)合發(fā)布《城市一刻鐘便民生活圈建設指南》，計劃建設以社區(qū)居民為服務對象、服務半徑為步行15分鐘左右的多業(yè)態(tài)集聚的社區(qū)商圈，以滿足居民日常生活基本消費和品質(zhì)消費。
這則指南中，對商業(yè)網(wǎng)點布局、商業(yè)設施配置和服務、新技術(shù)新業(yè)態(tài)新模式在便民生活圈中的應用場景、傳統(tǒng)消費加快升級都做了要求。
可見目前零售企業(yè)的競爭重點，已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了需求的個性化、場景化、即時化，供給的全球化、低成本化、聯(lián)合化和服務化，以及盈利模式的多樣化。而國美作為最早踐行“前置倉”服務理念的零售巨頭，已經(jīng)推出了最快30分鐘送貨上門的“閃店送”服務，其本質(zhì)就是將國美零售全國近1300多個城鎮(zhèn)的近4000家門店升級為“前置倉”，實現(xiàn)了微距就近配送。
十多年前，國美在人們還需求低價高質(zhì)時，就解決過高價格、低質(zhì)量、服務差等一系列行業(yè)痛點?，F(xiàn)在，國美通過有效利用既有資源，實現(xiàn)資金注入運營，加速國美零售戰(zhàn)略第二階段的深化升級，市場更有理由相信，未來服務和體驗消費的比重將不斷擴大。
所以國美零售看似以創(chuàng)新的方式拿下了三棟大樓作為大本營，實則國美用守正的態(tài)度，謹慎地使用手中的資源，撬動著消費者需求的服務圈，國家框定的生活圈，和市場看好的消費圈。
面對有實力、有定力的國美零售，市場應該期待國美以城市為中心的“新地標”帶來的更多可能性。
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