我們挖出了一家共享辦公盈利的秘密

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當(dāng)資本拋棄共享辦公，品牌們是在等死還是在自救？

聯(lián)合辦公品牌WeWork 8月野心勃勃準備IPO，招股書「不慎」揭穿了營收與虧損同步擴大的事實，估值大幅度縮水。聯(lián)合辦公行業(yè)的盈利難題暴露在陽光之下，不管故事多動聽，藍圖多雄偉，越來越難以撬動資本市場。

選址960找尋到一家登陸新三板的聯(lián)合辦公品牌，沒有納什空間大，沒有優(yōu)客工場吸睛，卻是國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)前輩。成立時間早于WeWork，在全國9城設(shè)立180多家運營中心，運營面積超25萬平米，營業(yè)收入沖向5億級，多年來保持盈利，去年凈利潤超3000萬元。

問題來了，這家企業(yè)是怎么盈利的？

為了 活下去

雙創(chuàng)之風(fēng)催生了聯(lián)合辦公行業(yè)，2017年-2018年迎來爆發(fā)期。第一太平戴維斯在《2018中國寫字樓市場報告》中顯示，聯(lián)合辦公成為繼金融業(yè)、信息技術(shù)業(yè)后，吸納寫字樓存量的第三大來源。上海、北京成為國內(nèi)最大的聯(lián)合辦公市場，且兩城市核心區(qū)的聯(lián)合辦公供應(yīng)量幾近飽和 。

行業(yè)競爭愈演愈烈，擴張吞并屢見不鮮。除專業(yè)運營商和初創(chuàng)公司外，一些開發(fā)商也成立自己的聯(lián)合辦公品牌加入戰(zhàn)局。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，2018年6月底，中國聯(lián)合辦公平臺數(shù)超過300家，布局6000多個網(wǎng)點，總體運營面積達1200萬平方米，差不多相當(dāng)于10個華為歐洲小鎮(zhèn)，30個中國尊。

資本退潮，一切皆可典當(dāng)。

以氪空間為例，氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城在2018年8月的博鰲大講堂中公布，8月底氪空間開業(yè)社區(qū)數(shù)量將接近80個。2019年初，氪空間被曝出裁員、關(guān)店等負面消息，如今，在氪空間官網(wǎng)顯示運營中的社區(qū)數(shù)量僅余39家。

潘石屹的聯(lián)合辦公品牌SOHO 3Q在10月傳出「*」消息，北京、上海部分項目打包賣給筑夢之星，據(jù)內(nèi)部人士透露，合同正在審批中。

關(guān)店、賣店都是治標不治本的方法，唯有盈利才是聯(lián)合辦公自我救贖的唯一出路。

毛利在三成以上

似乎市場上，敢說自己盈利的聯(lián)合辦公品牌寥寥無幾。難道，聯(lián)合辦公行業(yè)都不賺錢嗎？聯(lián)合辦公的商業(yè)邏輯究竟是否成立？

選址960找到一家盈利的聯(lián)合辦公品牌——創(chuàng)富港：毛利率始終保持在30%以上，2018年營業(yè)收入4.21億元，毛利率為41.32%，凈利潤達3263萬元。2019年上半年，營業(yè)收入2.54億元，凈利潤889萬元，毛利率達37.44%。凈利潤有所下滑是因為2018年下半年40%的擴張動作，以及新三板權(quán)責(zé)發(fā)生制記賬法導(dǎo)致。

10月出租率達95%，續(xù)約率在60%～80%（唐總與許總說的有出入，請幫忙確認數(shù)字）之間浮動。目前已進駐北京、上海、廣州、深圳、香港、杭州、成都、長沙、寧波等9座城市，截止10月，在全國擁有180+分中心，運營面積超25萬平方米。

從規(guī)模上看，創(chuàng)富港或許只是頭部玩家大體量的三分之一、四分之一。從成立時間看，創(chuàng)富港于2008年入行，被稱為行業(yè)鼻祖的WeWork成立于2010年，是國內(nèi)聯(lián)合辦公的老前輩。原本是一家IT企業(yè)，在2008年時轉(zhuǎn)型做服務(wù)式辦公，或許是經(jīng)歷過經(jīng)濟危機的緣故，創(chuàng)富港十余年來以穩(wěn)為主，不急于擴張，但急于盈利；不比走得快，只比走得遠。自證聯(lián)合辦公的商業(yè)邏輯不是一個偽命題。

起初，創(chuàng)富港發(fā)現(xiàn)了小型企業(yè)租賃辦公空間的尷尬處境：小面積不出租，大面積企業(yè)租不起。針對2-30人的辦公空間斷層，創(chuàng)富港先從深圳探索起轉(zhuǎn)租之道。如何實現(xiàn)盈利？創(chuàng)富港副總裁唐偉表示，創(chuàng)富港將「高效率、低成本」貫徹到選址-裝修-招商-服務(wù)的每個環(huán)節(jié)。

1 0年 租期降低分攤

盈利第一點 ：一定要 控制成本 ，尤其體現(xiàn)在選址和裝修上。

創(chuàng)富港慢擴張的原因之一是選址難。挑選合適的分中心需要具備以下要素：

1、 樓盤使用率在8 5 % 以上 ，戶型方正，宜分割成多個小面積房間，且無富余空間。余意味著浪費，即增加成本。

2、 租賃期限可簽1 0年 ，降低年均分攤成本。創(chuàng)富港北京分部總監(jiān)郭建說，「有的同行租6000平米，跟業(yè)主就簽三年，加上裝修，想收回成本，這攤銷得多大？」郭建擺了擺手，直言「沒法干」。

3、 交通便利，最好位于核心區(qū)。

一個裝修模板控制成本

相比其他聯(lián)合辦公各具特色的裝修風(fēng)格，創(chuàng)富港通用一個 裝修 模板 ：

1、 公共空間比例壓縮在5%～10%以內(nèi)。郭建認為，如果1000平米的運營空間，一半作為公共區(qū)域，一半對外出租，那么出租價格至少要翻一番。公共空間越大，分攤到企業(yè)的成本越高。

2、 房間切割以3-5人間為主力產(chǎn)品，滿足2-30人小型團隊的辦公需求，超過30人的企業(yè)團隊不在創(chuàng)富港的輻射范圍內(nèi)。

3、 壓縮裝修時間和成本。以1000平米為例，裝修最長40天，成本控制在1500元～2500元/平米。從裝修開始，160多項跟進事項確保裝修按工期按質(zhì)量完成。郭建強調(diào)，裝修耽擱1個月的成本需要3-4個月的利潤去彌補，投資周期順延5個月，意味著投資回報率下降20%。

環(huán)境不是最優(yōu) ， 但對小企業(yè)來說 ， 性價比高 。 選址960記者在好租網(wǎng)上看到，創(chuàng)富港霄云里8號的5人間好租價格是5600元/月，平均1120元/月/工位；距離較近的氪空間霄云路35號的5人間價格為7500元/月，好租價格為9625元/月，最低價平均1500元/月/工位。

自帶系統(tǒng)高效運轉(zhuǎn)

做過IT的聯(lián)合辦公企業(yè)，只有想不到?jīng)]有做不到。

可以想象嗎？創(chuàng)富港出租率統(tǒng)計可以精確到每一天，每一家門店。11月8日的出租率為92%，較10月份95%的出租率有所下降。這得益于創(chuàng)富港自己研發(fā)的一套管理系統(tǒng)。

據(jù)唐偉介紹，這套系統(tǒng)對內(nèi)提高了對人員、門店的管理效率，一方面事項推進節(jié)點化，另一方面全國門店狀態(tài)透明化，全員皆可營銷，快速提高新店滿租進度。對外，為創(chuàng)業(yè)者提供多重服務(wù)，自主研發(fā)的云財稅平臺，滿足企業(yè)自動報稅、財務(wù)做賬等需求，并且開放給其他報稅公司使用；同時，開發(fā)的手機APP能給滿足企業(yè)在辦公時的各項需求，甚至可以發(fā)工資。當(dāng)前，服務(wù)已成為創(chuàng)富港的一項重要收入，占比達20%～25%。

只運營最擅長的空間

聯(lián)合辦公行業(yè)是否有道「紅線」，一旦入駐率低于紅線就意味著虧本？唐偉透露，對創(chuàng)富港而言，大概入駐率低于八成可能虧本。實際，創(chuàng)富港將紅線定在90%，如果一個地區(qū)的入駐率低于90%，立即叫停新店擴張。

在采訪中，選址960發(fā)現(xiàn)創(chuàng)富港經(jīng)營中的小「秘密」——抓小放大。企業(yè)發(fā)展超出30人規(guī)模后，因創(chuàng)富港無法承載而選擇離開。針對這種情況，創(chuàng)富港并未拓展選址或企業(yè)定制業(yè)務(wù)，不太符合「割韭菜」的邏輯。郭建認為，經(jīng)過十余年的摸索，創(chuàng)富港最擅長運營2-30人的辦公空間，已形成固定的盈利模式，以最專業(yè)的部分去創(chuàng)收不失為明智之舉。

新店選擇偏好就近原則。同樓選址或同區(qū)域選址，一方面在老店成長起來的企業(yè)可就近到新店入駐；另一方面老店就是最好的招牌，產(chǎn)品趨于一致，企業(yè)可提前實地參觀，免去推廣環(huán)節(jié)，滿租快。

當(dāng)聯(lián)合辦公行業(yè)遭遇寒冬之時，當(dāng)被外界質(zhì)疑之時，當(dāng)同行關(guān)店瘦身之時，有這樣一家企業(yè)在自我造血、低調(diào)擴張。2016年掛牌新三板，創(chuàng)富港如今正以每年50%的步伐擴張，目標之一是申報IPO，但是赴美、赴港或是國內(nèi)，還不確定，唯一確定的目標是成為一家百年老店。

如果有人問，聯(lián)合辦公會盈利嗎？不妨多點耐心，再看看。

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