上個月，一篇名為《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》的貼子，將自如、蛋殼兩家長租公寓品牌推上輿論的風(fēng)口浪尖。雖說兩家都稱這一說法不實(shí)，但聲討聲卻沒有削減，反而大有愈演愈烈之勢。之后的“爆倉”事件更是把長租公寓推向了風(fēng)口浪尖。直到后來滴滴發(fā)生今年第二起女乘客被殺案件，乘車人身安全問題、滴滴的管理問題成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，對長租公寓的聲討聲才小了不少。
然而隨后，一篇名為《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈中瘋傳，一名阿里巴巴 P7員工因急性髓系白血病離世，原因指向他入職時在杭州租住的自如房。在其過世后，其家人對所租住的自如房間進(jìn)行了檢測，結(jié)果顯示，甲醛超標(biāo)。當(dāng)大眾注意力放在滴滴事件的時候，長租公寓自己卻后院起火，再次把輿論的“聚光燈”吸引過來，這一點(diǎn)從微信指數(shù)搜索上來看也可以明顯看出。
右圖是對滴滴的搜索，不難看出在案件曝出時，輿論關(guān)注度直線上升，隨后又經(jīng)歷了關(guān)注度的快速下降，而幾乎同一時間點(diǎn)，“甲醛”的關(guān)注度實(shí)現(xiàn)直線上升。
一波未平一波又起，網(wǎng)約車“幫擋槍”也蓋不住后院起火，那么長租公寓因?yàn)楹谓?jīng)歷這般多事之秋呢?
從“漲租門”到“甲醛們”：標(biāo)準(zhǔn)化缺失是行業(yè)的阿碦硫斯之踵
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。自古以來，“住”都是民生關(guān)注的焦點(diǎn)。在當(dāng)前，傳統(tǒng)租房模式下，不少外地工作者也是苦“租”久矣，“黑中介”大行其道，不少人都深受其害，而那些房東直接租房的，也有不少坑爹的房東，個體服務(wù)水平低不說，筆者周圍就有租期內(nèi)被房東橫掃出門的例子。
故而新模式“揭竿而起”也就成了順理成章，隨著消費(fèi)升級的進(jìn)程加快，長租公寓也因而成為近幾年來最熾手可熱的行業(yè)之一，不只是簡單的居住，更是從生存上升到生活，代表著租賃這種新的生活方式的興起。如今這個被寄予厚望朝陽產(chǎn)業(yè)，如今卻負(fù)面纏身，兩相比對也不免令人唏噓不已。
先說上個月發(fā)生的“漲租門”，如今人們早已歸于理性了，也都明白了此次漲租門其實(shí)是多種因素共同作用下的結(jié)果。
經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理告訴我們，供求影響價格，北京之前大規(guī)模拆違導(dǎo)致市場上低端房源供給不足，再加上畢業(yè)季，租房需求旺盛供小于求下，房租上漲就成為必然，這些都是房租上漲的原因之一。
然而“蒼蠅不叮無縫的蛋”，長租公寓行業(yè)間無序的競爭同樣也是引發(fā)租金上漲的“兇手”。
得房源者得天下，擁有龐大房源儲備成為企業(yè)往往可以滿足不同用戶的不同住房需求，這也成為企業(yè)間實(shí)力評判的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。而北京市場明顯缺乏具備規(guī)模效應(yīng)的企業(yè)，許多不同體量的長租公寓公司分庭抗衡，再加上許多傳統(tǒng)房屋出租中介，市場競爭自然就缺乏標(biāo)準(zhǔn)化。不少網(wǎng)友還有一些“房主”身份的人也都在網(wǎng)上曝出自如、蛋殼等企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)自身的規(guī)模化，確實(shí)有過抬高價格“搶房源”的現(xiàn)象，而隨后原我愛我家副總裁胡景暉的一番言論似乎更像是給這些傳言來一記“實(shí)錘”支持。
無序的競爭，抬高收房價格，但羊毛出在羊身上，廣大網(wǎng)友尤其是已經(jīng)深受房租所迫的人便群起而攻之。
然后說這幾天網(wǎng)上爭論最多的“甲醛門”事件，事實(shí)上這已經(jīng)不是長租公寓第一次栽進(jìn)這個坑了，在此之前，關(guān)于裝修引發(fā)的安全問題時有發(fā)生，也一直都是社會關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
筆者在之前的報道中也有提到過，對于長租公寓公司來說，出租房就是他們提供給用戶的產(chǎn)品，如今“甲醛門”的再次出現(xiàn)其實(shí)還是由于互聯(lián)網(wǎng)2C產(chǎn)品開發(fā)的慣性思維弊端。
在以往的印象里，產(chǎn)品剛剛問世，2B類項(xiàng)目往往比2C類產(chǎn)品更成功，因?yàn)榇蠖鄶?shù)2 B的產(chǎn)品定位、用戶需求都非常清晰，可以有針對性的進(jìn)行相關(guān)的產(chǎn)品設(shè)計，設(shè)計師可以一開始就往正確的方向上使力。而2C類產(chǎn)品不同，因?yàn)?C類產(chǎn)品很難有一個“普適”的標(biāo)準(zhǔn)和訴求。產(chǎn)品的受歡迎程度影響因素會有很多，用戶買單也可能是多種因素決定的，這也是為什么大數(shù)據(jù)畫像描繪存在巨大價值的原因所在。所以說，2C類的產(chǎn)品經(jīng)理根本就很難清楚產(chǎn)品定位與用戶定位。
但前面我們也提到過，長租房市場“房源”是命門。行業(yè)火熱，玩家擁擠。房產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、國資企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司積極入局，行業(yè)的卡位戰(zhàn)也在不斷升級。講究快速占領(lǐng)市場實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?yīng)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。因此，很多企業(yè)采取的思路就是基于互聯(lián)網(wǎng)思維的平臺模式進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出，這樣的好處就是便于快速復(fù)制，待到后期再進(jìn)行接下來的修修補(bǔ)補(bǔ)以及迭代升級。
例如共享單車發(fā)展初期，ofo的輕模式使得其車子質(zhì)量、體驗(yàn)等方面一直為人詬病，然而這并不影響它快速搶占市場，搶占用戶，后來與摩拜一起幾乎瓜分了市場;再比如現(xiàn)在很火的無人貨架，有些有限的辦公區(qū)域甚至有兩到三個無人貨架，只是一到兩個貨架+產(chǎn)品+二維碼就構(gòu)成了全部要素，結(jié)構(gòu)可以說是輕到了極致，其目的也是基于快速搶占市場的需要。
這一時期的產(chǎn)品，被稱作MVP(最小可行產(chǎn)品)。硅谷創(chuàng)業(yè)家Eric Rise有一著作名為《精益創(chuàng)業(yè)》，書中創(chuàng)造性的提出了“精益創(chuàng)業(yè)”這一理念，其核心思想就是在開發(fā)產(chǎn)品時先做一個簡單的原型，也就是最小可行產(chǎn)品，然后通過測試并收集用戶反饋不斷進(jìn)行迭代升級，最終形成了完全適應(yīng)于市場、被用戶廣泛接受的產(chǎn)品形態(tài)。
但如今看來，長租公寓犯了兩個明顯的錯誤。
一是和ofo犯的錯一樣，它們沒有考慮到戰(zhàn)爭的持久性。
回想共享單車啟示錄，ofo之前沒有在預(yù)想的時間內(nèi)“殺死”摩拜，那么隨著摩拜的崛起，在產(chǎn)品體驗(yàn)上要勝過ofo。而ofo在回過頭來想要升級產(chǎn)品的時候，摩拜也不會給它這么多時間，自身的資金壓力也夠“喝一壺”了。隨后一方式強(qiáng)那么一方就勢微。以筆者生活的鄭州為例，去年還滿大街的小黃車，今年卻成了“熊貓血”，哈羅和摩拜充斥在各個街頭，行業(yè)似乎也已經(jīng)大局已定。
長租公寓同樣也是如此，從萌芽到高速發(fā)展已經(jīng)過去了許久，每一個玩家不僅僅是要面對同為的長租公寓的競爭對手?jǐn)D壓，還有許多傳統(tǒng)租房機(jī)構(gòu)，短期內(nèi)“殺死”對方幾乎是不可能的事情。如此看來，大量的資金都投入收購房源擴(kuò)充規(guī)模上并不是件明智的選擇。而長時間忽視了既有房源，爆發(fā)問題也就成了理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑椤?/p>
二是沒有考慮產(chǎn)業(yè)自身的特殊性。
有些產(chǎn)品可以一邊進(jìn)行市場推廣一邊進(jìn)行完善，有些領(lǐng)域卻不適合，這也是“MVP”的局限性所在。
長租公寓這種新穎的住房形式興起，離不開消費(fèi)升級的推動。但消費(fèi)升級并不意味著人們喜歡買貴的，愿意掏高昂的租金。而是對品質(zhì)的重視程度要高于價格，愿意為更高品質(zhì)的住房體驗(yàn)去買單，這也是產(chǎn)業(yè)興起的本質(zhì)，如此看來，一些長租公寓追求規(guī)模而忽視本質(zhì)其實(shí)也有些“舍本逐末”的感覺。
出租房裝修不環(huán)保等問題與人們的身體健康息息相關(guān)，這就是個不容忽視的問題，裝修材料甲醛超標(biāo)問題不僅違反相關(guān)政策要求，更重要的是對用戶身體健康造成了威脅，這對企業(yè)品牌對整個行業(yè)都會帶來巨大的傷害。
如今，同樣的坑，長租公寓卻踩了進(jìn)去，這無疑是進(jìn)一步惡化公眾印象的舉動，這也反映了一些企業(yè)也并沒有吸取之前的教訓(xùn)，或者是迫于市場競爭壓力下依舊把規(guī)模放在第一要義。
綜上所述，從“漲租門”到“甲醛門”，混亂的競爭引發(fā)了經(jīng)營的混亂，歸根結(jié)底還是行業(yè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)化，導(dǎo)致很多玩家一直處于野蠻生長的肉搏戰(zhàn)當(dāng)中，而野蠻生長所帶來的根基不牢也成為了企業(yè)前進(jìn)的阿碦硫斯之踵，爆發(fā)問題也只是時間問題。
模式之爭或?qū)⑸w棺定論?多重負(fù)面驅(qū)動行業(yè)洗牌潮來襲
每一個新興行業(yè)似乎都會經(jīng)歷一段時間的模式之爭，例如二手車行業(yè)，C2C和B2C的爭奪最為激烈，如今看來，似乎都有存在的商業(yè)邏輯。長租公寓在過去相當(dāng)一段時間也存在著重模式還是輕模式的討論，如今看來，我們似乎也可以蓋棺定論了。
藍(lán)海與虛火相隨，與大風(fēng)口如影相隨的往往是大泡沫。雖說就行業(yè)內(nèi)部而言商業(yè)模式有輕重之分，但總體來看還是一個商業(yè)模式比較重的行業(yè)，呈現(xiàn)出明顯的維護(hù)成本高、發(fā)展成本高、試錯成本更高這“三高”特征。尤其是維護(hù)成本是伴隨著行業(yè)發(fā)展任何一個階段的費(fèi)用，但這一項(xiàng)明顯在輕模式上顯得更加突出，而且隨著時間的發(fā)展，這一問題也會被逐漸放大開來。
首先，不問盈利、先搶市場是很多長租公寓領(lǐng)域玩家的選擇。但盈利問題牽扯到企業(yè)的生存，熬得住的就堅持到了現(xiàn)在，熬不住的，就是能走向死亡。事實(shí)上，企業(yè)主還有投資人們完全沒有必要那么著急。
同樣是“共享單車啟示錄”留下的經(jīng)驗(yàn)，ofo之前也這樣想，但高昂的維護(hù)成本成為ofo在最輝煌的時候依舊為人詬病的地方，兩輛車子質(zhì)量不同，易受損程度也就不同。質(zhì)量好的可能很久才需要維護(hù)一次，質(zhì)量不好的可能三天兩頭出毛病，長期以往，之前投入高的后期可能更加受益，邊際成本逐漸遞減。而質(zhì)量差的，原始投放花費(fèi)少，后期維護(hù)花費(fèi)高，甚至重復(fù)投放從而造成資金浪費(fèi)效率低下。
再比如亞馬遜、京東，曾幾何時，盈利也一直是這兩家企業(yè)為人詬病的地方，事實(shí)上，它們將錢全部投到了基礎(chǔ)設(shè)施的搭建上，包括倉儲、物流等，當(dāng)一切準(zhǔn)備就緒，迎來的就是連續(xù)盈利的財報，而且隨著時間的發(fā)展，邊際成本逐漸遞減，在未來將更具競爭優(yōu)勢。
前期都是賠本賺吆喝，放長線釣大魚是市場常見的玩法。待到整個市場做起來，行業(yè)也經(jīng)歷多輪洗牌之后，剩余玩家也有了盈利能力，多年養(yǎng)的奶?？梢詳D奶了，“奶牛效應(yīng)”才能得以實(shí)現(xiàn)。
從收益來看，輕資產(chǎn)形式的運(yùn)營者就是二房東，與房源業(yè)主方簽署10-20年不等的租約，經(jīng)過改造和運(yùn)營提升租金程度，賺取差價。目前長租公寓產(chǎn)品的凈利潤率僅為1%左右，然而微薄的租金收益與支出相比無異于杯水車薪。而反觀重模式,由于自身產(chǎn)業(yè)鏈長，在多元化收入方面往往能夠做得更好。
其次，前面我們也提到過，行業(yè)玩家太多，造成了無序競爭。這其實(shí)是由行業(yè)門檻過低決定的。
假如從一開始“重”模式成為行業(yè)的主流，這無形中就等于提高了行業(yè)門檻，不僅提高了行業(yè)競爭門檻，市場經(jīng)濟(jì)下，優(yōu)勝劣汰也會成為常態(tài)。從長遠(yuǎn)來看，高昂的運(yùn)營本錢以及拿房成本高，再加上租金回報率存在一定的周期，在一定程度上也規(guī)避了野蠻人的“空襲”，從而形成了行業(yè)性的“護(hù)城河”。
最后，從此次“甲醛門”的再度爆發(fā)，我們也可以看出輕重模式之間的差距。
筆者之前曾就盒馬鮮生招聘曝出地域歧視評論時也提到過，從“做好”與“做到”的辯證關(guān)系來看，盒馬由于輸出輕資產(chǎn)模式爆發(fā)服務(wù)問題只是早晚的事。
從對工作完成的程度來看，自營的要求比較高，一定要是“做好”才行，而包括加盟、外包等非自營行為來說，更多地只需滿足“做到”這一條件即可。對應(yīng)長租公寓而言，重模式對應(yīng)著“做好”，輕模式對應(yīng)著“做到”。住房質(zhì)量問題的曝出其實(shí)反映的是輕資產(chǎn)模式骨子里的弊端，很難實(shí)現(xiàn)“做好”。而重模式，各個環(huán)節(jié)都掌握在自己手里，事必躬親，對品質(zhì)的把控也會更強(qiáng)一些。
當(dāng)然了，眼前關(guān)于長租公寓的負(fù)面還在持續(xù)的發(fā)酵，接二連三的負(fù)面消息也為這個新興產(chǎn)業(yè)蒙上了一層陰影，也讓更多人明白行業(yè)發(fā)展的正確姿勢。無論是“漲租門”還是“甲醛門”，都與人們的日常生活聯(lián)系緊密，無序的市場競爭或許也將引發(fā)有關(guān)部門的指引和規(guī)范，再加上輿論方面的聲討與質(zhì)疑，良幣驅(qū)逐劣幣將成為常態(tài)，長租公寓的洗牌潮或許已經(jīng)為期不遠(yuǎn)了。
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