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“買(mǎi)房”對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)是一個(gè)大事。

2020年，電視劇《安家》讓大眾走進(jìn)了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這個(gè)熟悉又陌生的行業(yè)。

孫儷飾演的房產(chǎn)中介“房似錦”，讓大眾看到了一個(gè)小人物在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的酸甜苦辣，也折射出了中國(guó)人對(duì)“房子”的渴望和房子帶給人們的愛(ài)恨糾葛。

這部以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主角的電視劇，贊助商之一正是大眾熟知的安居客。

2021年4月7日，從58集團(tuán)獨(dú)立出來(lái)的安居客攜540億的估值正式申請(qǐng)?jiān)诟劢凰鲜小?/p>

作為脫胎于58集團(tuán)的房產(chǎn)信息巨頭，安居客正在以激進(jìn)的姿態(tài)在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域跑馬圈地。

而安居客背后的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)江湖里的愛(ài)恨情仇，精彩程度絕不亞于《安家》，而且安居客的愛(ài)恨糾葛還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到結(jié)束的時(shí)候。

租房被騙后的一怒創(chuàng)業(yè)

2005年，狠人姚勁波因?yàn)樽夥勘或_了1200塊，一怒之下自己開(kāi)了個(gè)“能租房”的網(wǎng)站，后來(lái)這個(gè)“神奇的網(wǎng)站”不僅能租房，還能買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)、找工作。

這個(gè)網(wǎng)站就是后來(lái)的“58同城”。

再后來(lái)，58同城登錄紐交所上市，收購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手趕集網(wǎng)，一時(shí)間風(fēng)頭無(wú)人能比。

不過(guò)作為以“租房”為初衷而成長(zhǎng)出的58集團(tuán)，并不愿意只停留在“分類(lèi)信息”行業(yè)，掌門(mén)人姚勁波開(kāi)啟了“二次創(chuàng)業(yè)”。

而二次創(chuàng)業(yè)的方向還是十幾年前的老本行“房產(chǎn)”領(lǐng)域，只不過(guò)這次姚勁波的對(duì)手從趕集網(wǎng)換成了更強(qiáng)的“鏈家和貝殼”，手中的武器則從“58同城”變成了“安居客”。

2021年4月7日，已經(jīng)私有化的58集團(tuán)將安居客、58房產(chǎn)等“房產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)”從集團(tuán)分離，并正式申請(qǐng)?jiān)诟劢凰鲜小?/p>

至此，安居客作為58集團(tuán)在房產(chǎn)領(lǐng)域的代表，重新開(kāi)啟了在資本市場(chǎng)的征戰(zhàn)。

面對(duì)鏈家與貝殼的壓力，姚勁波顯然沒(méi)有什么可畏懼的。

“我們已經(jīng)是老大了”，早在2018年姚勁波就曾表露過(guò)對(duì)房產(chǎn)信息平臺(tái)市場(chǎng)的自信，當(dāng)時(shí)58集團(tuán)已經(jīng)占到了80%的市場(chǎng)份額。

在房產(chǎn)信息行業(yè)這塊老戰(zhàn)場(chǎng)上，繼承了58衣缽的安居客確實(shí)有自信的資本。

2020年第四季度，安居客平均移動(dòng)月活用戶數(shù)量為6700萬(wàn)人，付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為72.6萬(wàn)人，是2020年最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)。

同期貝殼找房的APP月活用戶數(shù)量為4818萬(wàn)，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量49.6萬(wàn)人。

在“房產(chǎn)信息”這個(gè)干了十幾年的老行當(dāng)上，姚勁波似乎誰(shuí)也不怕。

安居客并不是傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介商，其本身并沒(méi)有自營(yíng)業(yè)務(wù)，房產(chǎn)中介平臺(tái)與經(jīng)紀(jì)人可以在安居客上發(fā)布房源，用戶則可以在安居客上查看房源，本質(zhì)上來(lái)看是專(zhuān)營(yíng)“房產(chǎn)銷(xiāo)售”的另一個(gè)淘寶。

所以安居客主要是在掙會(huì)員費(fèi)與端口服務(wù)費(fèi)這份錢(qián)，相當(dāng)于經(jīng)紀(jì)商與購(gòu)房者之間的第三方在線撮合平臺(tái)。

“58永遠(yuǎn)不做自營(yíng)，只做平臺(tái)。”姚勁波不止一次強(qiáng)調(diào)過(guò)關(guān)于房產(chǎn)業(yè)務(wù)的紅線。

所以說(shuō)安居客本質(zhì)上做的還是58在房產(chǎn)信息領(lǐng)域的老業(yè)務(wù)，是在房產(chǎn)細(xì)分信息業(yè)務(wù)的獨(dú)立升級(jí)版。

沒(méi)有“自營(yíng)成本”的羈絆也決定了安居客的高毛利水平。

2018年至2020年，安居客的毛利率分別為92.5%、89.2%、90.5%，對(duì)比之下2018年、2019年自營(yíng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)“我愛(ài)我家”毛利率水平分別為30%、30.5%。

另外輕裝前行的安居客由于擺脫了自營(yíng)，還能保持更加快速的擴(kuò)張速度，2018年至2020年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入62.16億元、75.79億元、80.52億元，同期凈利潤(rùn)分別達(dá)到了19.07億元、23.06億元、19.54億元。

憑借著高毛利水平，安居客在營(yíng)收大幅落后的前提下，盈利規(guī)模達(dá)到了更老資格的房產(chǎn)中介我愛(ài)我家的數(shù)倍。

成本低、擴(kuò)張快，安居客的好日子當(dāng)然也被別人盯上了，這個(gè)“別人”正是左暉的鏈家和貝殼。

已經(jīng)做到行業(yè)老大的鏈家同樣不滿足于競(jìng)爭(zhēng)激烈且成本高昂的自營(yíng)模式，也看上了賺錢(qián)更容易的流量生意。

2018年貝殼找房平臺(tái)正式成立，受益于鏈家的獨(dú)家支持，定位于平臺(tái)商的貝殼找房近兩年增長(zhǎng)迅猛，2019年、2020年?duì)I業(yè)收入分別達(dá)到了460億元，705億元，營(yíng)收規(guī)模達(dá)到貝殼的近9倍。

雖然營(yíng)收規(guī)模相差懸殊，但安居客還是勝在了毛利率上，2019年、2020年貝殼找房的毛利率水平分別為24.5%、23.5%，還不及安居客的三分之一。

2020年在營(yíng)收相差達(dá)到9倍的前提下，安居客實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)19.54億元，僅落后于貝殼找房8億多元。

這也充分說(shuō)明了安居客的利潤(rùn)杠桿撬動(dòng)能力。

而且目前貝殼找房的C端影響力還是無(wú)法超越安居客。根據(jù)極光大數(shù)據(jù)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年6月，貝殼找房APP的滲透率為1.72%，安居客APP為3.42%。

安居客還牢牢把握著C端用戶的頭籌。

另外安居客在新房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)之外，還并未開(kāi)啟房產(chǎn)銷(xiāo)售“傭金分成”的業(yè)務(wù)，其目前主要的營(yíng)收重點(diǎn)在于會(huì)員費(fèi)和端口服務(wù)費(fèi)。

若安居客介入到房產(chǎn)傭金市場(chǎng)，在巨量用戶的加持下，其體量規(guī)模無(wú)法想象。

安居客與貝殼廝殺背后，千億級(jí)的藍(lán)海市場(chǎng)下的跑馬圈地

同行是冤家。

安居客與貝殼這對(duì)老冤家最近又對(duì)上了，甚至連姚勁波都親自下場(chǎng)開(kāi)啟了口水戰(zhàn)。

大佬下場(chǎng)對(duì)線的背后最終還是歸結(jié)于“錢(qián)”的事上，安居客與貝殼的背后是一片數(shù)萬(wàn)億元規(guī)模的藍(lán)海市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)最大的行業(yè)之一，2020年住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模為24萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2025年將進(jìn)一步增長(zhǎng)到36.6萬(wàn)億元。

另外目前我國(guó)城鎮(zhèn)化速度不斷加快，據(jù)艾瑞咨詢(xún)數(shù)據(jù)顯示，2025年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率將從2020年的61.6%增長(zhǎng)到66.4%，這個(gè)期間城市人口將至少增加7490萬(wàn)人。

7490萬(wàn)人是什么概念?截止到2018年我國(guó)超過(guò)7000萬(wàn)人口的省份也才只有6個(gè)。

巨量的城市人口增長(zhǎng)空間與不斷擴(kuò)大的人均住房面積都說(shuō)明了一個(gè)現(xiàn)象，那就是買(mǎi)房仍然是一個(gè)大事。

這當(dāng)然就繞不過(guò)像安居客、貝殼這樣的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息平臺(tái)。

僅2020年，我國(guó)通過(guò)經(jīng)紀(jì)服務(wù)達(dá)成的二手房交易規(guī)模達(dá)到了6萬(wàn)億元，通過(guò)經(jīng)紀(jì)達(dá)成的租賃交易規(guī)模也達(dá)到了1萬(wàn)億元。

時(shí)至今日，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為解決房屋買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)的平臺(tái)，基本成為了普通人買(mǎi)房賣(mài)房繞不開(kāi)的服務(wù)。

行業(yè)的紅利擺在眼前，巨頭們當(dāng)然不會(huì)忽視，市場(chǎng)的爭(zhēng)奪也就造成了安居客與貝殼、姚勁波與左暉等巨頭大佬們的不可調(diào)和。

在安居客與貝殼的背后，并不僅僅是姚勁波與左暉的單打獨(dú)斗，背后關(guān)系的盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，甚至還蔓延到了部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與互聯(lián)網(wǎng)巨頭的身上。

在于貝殼的競(jìng)爭(zhēng)之下，安居客背后的58集團(tuán)拉來(lái)了不少的“幫手”，2018年6月12日，58集團(tuán)聯(lián)合我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、麥田房產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)、龍湖冠寓等公司召開(kāi)“全行業(yè)真房源誓約大會(huì)”，會(huì)議上眾多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“討伐”貝殼。

更激進(jìn)的是，作為平臺(tái)方的安居客，早已把觸手伸向了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以鞏固自己的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)。

2018年58集團(tuán)斥資10.68億元投資我愛(ài)我家，持股8.28%;2020年投資安徽房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中墅地產(chǎn)、并斥資5億增資重慶房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)“到家了”。

此外2020年，58與安居客還宣布將投入10億元扶持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

搶占先機(jī)的58集團(tuán)在對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)頻繁的布局之下，其平臺(tái)數(shù)據(jù)表現(xiàn)仍然拔得頭籌。

2020年安居客平均移動(dòng)月活用戶數(shù)量為6700萬(wàn)人，付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為72.6萬(wàn)人，同期貝殼找房的APP月活用戶數(shù)量為4818萬(wàn)，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量49.6萬(wàn)人，全面落后于安居客。

另外安居客全面引入房地產(chǎn)行業(yè)股東，也展現(xiàn)出了安居客在新房經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局，其野心絕不僅限于二手房經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域。

2021年3月，安居客完成了由碧桂園領(lǐng)投、新世界發(fā)展、新鴻基、雅居樂(lè)、恒基地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、華懋地產(chǎn)參投的2.5億美元融資。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)安居客的增資行為當(dāng)然也可以看做是安居客劍指貝殼找房的進(jìn)一步宣戰(zhàn)。

安居客的對(duì)手貝殼找房已經(jīng)全面轉(zhuǎn)向新房經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，2020年貝殼找房新房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)GTV達(dá)1.38億元，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收379億元，已經(jīng)超過(guò)營(yíng)收半數(shù)。

反觀安居客，其目前的營(yíng)業(yè)收入主要還是由二手房業(yè)務(wù)所貢獻(xiàn)的，2020年其主營(yíng)新房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的平臺(tái)“愛(ài)房”營(yíng)收僅為2.28億元，占比不到3%，不及貝殼找房的零頭。

碧桂園們參投安居客帶來(lái)的信號(hào)很明顯，那就是安居客發(fā)起了向貝殼找房“新房業(yè)務(wù)”的主動(dòng)沖鋒。

穩(wěn)定大后方，安居客實(shí)施超40億規(guī)模股權(quán)激勵(lì)

糧草充足向貝殼全面宣戰(zhàn)的安居客當(dāng)然也離不開(kāi)穩(wěn)固的大后方。

正如在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域爭(zhēng)奪我愛(ài)我家、麥田等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合作方一樣，安居客同樣也需要爭(zhēng)取住內(nèi)部員工的穩(wěn)定，股權(quán)激勵(lì)就成了最具性?xún)r(jià)比的方式。

2021年2月，獨(dú)立后的安居客發(fā)布了一項(xiàng)主要面向雇員的股權(quán)激勵(lì)方案，股權(quán)激勵(lì)分為甲乙兩個(gè)組，獎(jiǎng)勵(lì)的股份數(shù)目上限分別為1.80億股、867.68萬(wàn)股，共計(jì)1.88億股，該股權(quán)激勵(lì)方案有效期為10年。

獎(jiǎng)勵(lì)方式分為購(gòu)股權(quán)(期權(quán))、受限制股份、受限制股份單位等三種方式。

被獎(jiǎng)勵(lì)股份占安居客已發(fā)行股本的8.1%，按照安居客目前536億元的估值計(jì)算，股權(quán)激勵(lì)的總價(jià)值達(dá)到了43億元。

目前安居客對(duì)“已授出及即將授出的股份單位”發(fā)行了3414.41萬(wàn)股股份，其中312萬(wàn)受限制股份單位(312萬(wàn)股股份)已于2021年2月26日獲授予董事周浩。

由于安居客是2021年才從58集團(tuán)正式分離，此前其員工全部均為58集團(tuán)員工，也曾享受到58集團(tuán)的股權(quán)激勵(lì)。

根據(jù)招股書(shū)披露，58集團(tuán)曾于2010年、2013年發(fā)布兩期股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，以上2期股權(quán)激勵(lì)方案都以購(gòu)股權(quán)、受限制股份單位等2種方式發(fā)放。

2010年股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃授出的大部分購(gòu)股權(quán)已在三至四年內(nèi)歸屬，其中四分之一須于授出日期一周年后歸屬及可予行使，余下購(gòu)股權(quán)將于其后24或36個(gè)月每月分期歸屬。

2013年股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃授出的購(gòu)股權(quán)及受限制股份單位一般于三至五年內(nèi)歸屬，其中大部分于授出日期一周年后歸屬四分之一及可予行使，余下的購(gòu)股權(quán)及受限制股份單位將于其后六個(gè)月內(nèi)每六個(gè)月平等分期歸屬，或于四年期間內(nèi)分四期平等分期歸屬。

2020年9月，私有化的58集團(tuán)修改了股權(quán)激勵(lì)過(guò)往的股權(quán)激勵(lì)方案，各項(xiàng)已歸屬的受限制股份單位被修改為以現(xiàn)金結(jié)算，代價(jià)為28.00美元/股。

近三年58集團(tuán)的股權(quán)激勵(lì)費(fèi)用

總結(jié)

58集團(tuán)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)從私有化退市到重新上市用了不到一年，獨(dú)立上市對(duì)安居客來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的開(kāi)始，在流量?jī)?yōu)勢(shì)由來(lái)已久的前提下，安居客與貝殼的戰(zhàn)爭(zhēng)究竟鹿死誰(shuí)手?一切交給時(shí)間來(lái)評(píng)判吧。

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