域名預(yù)訂/競(jìng)價(jià),好“米”不錯(cuò)過(guò)
距離安居客傳出赴港上市消息不到一個(gè)月的時(shí)間,作為58同城旗下的找房平臺(tái)終于確定了赴港上市。
4月7日晚,安居客已經(jīng)向港交所主板遞交上市申請(qǐng),BofA Securities、中金公司及瑞信作為聯(lián)席保薦人。
被58同城收入麾下六年,如今確定赴港上市,算是實(shí)現(xiàn)當(dāng)初58同城對(duì)安居客做出的承諾。去年58同城完成私有化退市,現(xiàn)在安居客的上市,在一定程度上算是58同城上市的另一種表現(xiàn),只不過(guò)是旗下的子公司罷了。
作為國(guó)內(nèi)第一找房平臺(tái)安居客,在如今行業(yè)現(xiàn)象亂生的狀況下,上市能否博得資本市場(chǎng)歡心?我們或許可以從其基本面開(kāi)始說(shuō)起。
卷土重來(lái)的安居客 靠著“端口生意”跨過(guò)上市門檻
身跨互聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)兩大領(lǐng)域,安居客一直以來(lái)做得都是“端口流量”生意,這一模式在被58同城收購(gòu)之后也基本沒(méi)有多少改變。姚勁波曾多次公開(kāi)表示,要堅(jiān)持做信息和服務(wù)平臺(tái),堅(jiān)決不做交易。
被58同城收購(gòu)之后,58同城當(dāng)即承諾將安居客打造為國(guó)內(nèi)第一找房平臺(tái)。如今安居客行業(yè)滲透率達(dá)3.81%,領(lǐng)先貝殼、鏈家,成為了國(guó)內(nèi)第一找房平臺(tái)。
據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示,截至2020年底,安居客的付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超72.6萬(wàn)人,占據(jù)67%的線上房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)份額,四季度移動(dòng)月活用戶達(dá)到6700萬(wàn),成為中國(guó)最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)。
事實(shí)上,在被58收購(gòu)之前,安居客也有過(guò)一次上市計(jì)劃。在2014年,安居客就啟動(dòng)上市計(jì)劃,當(dāng)時(shí)市場(chǎng)估值15億美元,雖然受平臺(tái)爆發(fā)中介聯(lián)合抵制潮的影響,導(dǎo)致上市計(jì)劃擱淺,但是從那時(shí)就能看出安居客就已經(jīng)具備了上市的實(shí)力。如今在58同城帶領(lǐng)下,上市或許并不感到意外。
自安居客成立以來(lái),已經(jīng)經(jīng)歷了五次融資,在安居客的投資方中,也有包括百度在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)巨頭。此外,據(jù)港交所披露的文件顯示,在遞交上市申請(qǐng)之前,安居客完成2.5億美元融資,碧桂園子公司作為領(lǐng)投方。據(jù)知情人士透露,一些大牌地產(chǎn)均參與此輪投資。
值得一提的是,安居客還有騰訊撐腰。招股書顯示,在安居客上市前的持股比例中,58同城作為最大股東持有45.3%的股權(quán),騰訊作為第二大股東,持有股權(quán)也高達(dá)14.1%。
在騰訊以往的投資對(duì)象中,部分都是具備上市可能或已經(jīng)上市的公司。據(jù)外媒The Information最新報(bào)道,截止2020年底,騰訊持有約100家上市公司的股權(quán),擁有近1200家公司的股份,在市場(chǎng)眼里被騰訊投資,一定程度上也是認(rèn)可的標(biāo)志。
而回歸到安居客本身,從安居客的招股書來(lái)看,近幾年?duì)I收業(yè)績(jī)都處在向上發(fā)展的階段。2018年—2020年,安居客營(yíng)收分別為62.163億元、75.791億元和80.524億元,特別是在2020年?duì)I收上,超過(guò)已經(jīng)在港股上市的易居,從易居最新披露的財(cái)報(bào)中,2020年易居營(yíng)收為80.515億元,落后于安居客。
綜上所述,自身實(shí)力的加持以及大牌公司的撐腰,加之58同城在美上市的經(jīng)驗(yàn),這些或許都成為安居客上市的底氣。但透過(guò)這些風(fēng)光數(shù)據(jù)的背后,從招股書中也發(fā)現(xiàn)安居客存在許多問(wèn)題。
營(yíng)業(yè)增速恐承壓 平臺(tái)亂象或成發(fā)展攔路虎
相對(duì)安居客持續(xù)上漲的市場(chǎng)份額,業(yè)績(jī)?cè)鏊賲s是走起了下坡路。從招股書中我們能夠發(fā)現(xiàn),雖然安居客的營(yíng)收都在上升階段,但細(xì)看營(yíng)收背后的增速卻是處在下滑階段。
2019年安居客營(yíng)收增速為21.92%,但到了2020年?duì)I收增速卻只有6.24%,相比2019年大幅下滑15.68%。雖然只是處在短期下滑階段,但能夠預(yù)測(cè)的是,隨著行業(yè)亂象的加深,未來(lái)可能會(huì)面臨營(yíng)收增速承壓的問(wèn)題。
此外,安居客的盈利能力也是處在不穩(wěn)定的狀態(tài),這也就反映凈利的變化上。2018年為19.07億元,2019年上升到23.063億元,但2020年又下滑至19.547億元。
凈利的不穩(wěn)定也使得凈利率出現(xiàn)下滑,2018年—2020年,安居客的凈利率分別為30.7%、30.4%及24.3%,這其實(shí)也是安居客的營(yíng)收模式所致。
從安居客的營(yíng)收模式來(lái)看,也是存在一定的問(wèn)題。目前,安居客的收入主要來(lái)自提供在線營(yíng)銷服務(wù),以及新房銷售交易的傭金。這種模式主要是靠流量端口盈利,相當(dāng)于安居作為中間商賺取信息流量的費(fèi)用。
但這種模式受制的因素過(guò)多,其中競(jìng)價(jià)排名方式對(duì)其影響最大,中介通過(guò)加價(jià)的方式將房源信息處于較前的位置進(jìn)行推廣,房源信息被訪問(wèn)則會(huì)從中介處扣除一定費(fèi)用,但長(zhǎng)此以往,就會(huì)產(chǎn)生內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng),在2014年引發(fā)的中介聯(lián)合抵制潮就是受此影響。
站在市場(chǎng)口碑的角度來(lái)看,安居客在用戶評(píng)價(jià)的口碑并不那么好。
在黑貓投訴平臺(tái)上,安居客的投訴量高達(dá)731條。其中,多數(shù)投訴為“虛假信息、房源”、“亂扣款”、“欺詐”。較差的市場(chǎng)口碑或許會(huì)成為安居客上市的攔路虎。畢竟,平臺(tái)的發(fā)展很大一部分是需要依仗用戶口碑的,尤其是像安居客這種隸屬于服務(wù)行業(yè)的平臺(tái),口碑的重要性不言而喻。
對(duì)于安居客而言,即便能夠解決自身營(yíng)收以及盈利模式帶來(lái)的詬病,但中介競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的市場(chǎng)口碑隱患,卻不是一朝一夕能夠解決的。好在國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)中介平臺(tái)市場(chǎng)依然足夠大,這也給了安居客一些解決自身弊端的空間,但行業(yè)內(nèi)已有在美股成功上市的貝殼,這難免不讓人去對(duì)比,安居客與貝殼之間的差距。
共享經(jīng)濟(jì)大勢(shì)所趨 安居客距離貝殼還差多遠(yuǎn)?
目前,在已經(jīng)上市的房產(chǎn)信息企業(yè)中,貝殼的發(fā)展?fàn)顩r可謂是比較好的,雖然說(shuō)僅上市不到一年,但是已經(jīng)超過(guò)在港股上市四年的易居。
面對(duì)安居客的上市,不免也會(huì)市場(chǎng)人員將二者進(jìn)行對(duì)比,一個(gè)是中國(guó)最大的房產(chǎn)信息平臺(tái),一個(gè)是目前估值最高的找房企業(yè)。處在風(fēng)波之中的安居客,上市后距離貝殼還差多遠(yuǎn)?
對(duì)于一家企業(yè)來(lái)講,上市最重要的就在于市場(chǎng)估值的重新定義,安居客的上市首先要面臨的就是市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估,從此前安居客的估值以及母公司58同城私有化退市前的估值來(lái)看,安居客目前的市值或許不會(huì)超過(guò)貝殼市值。
而目前在美股上市的貝殼市值已經(jīng)超過(guò)660億美元,對(duì)于目前狀態(tài)的安居客來(lái)講,二者在市值上還存在一定的差距,隨著未來(lái)安居客在港上市,也將迎來(lái)二者在資本市場(chǎng)的對(duì)決。
從業(yè)務(wù)側(cè)來(lái)看,安居客在招股書中表示,未來(lái)會(huì)在信息共享化上做出戰(zhàn)略調(diào)整,從近期安居客的動(dòng)作上看,未來(lái)在這種模式下還是具備一定的發(fā)展可能。目前,安居客已經(jīng)整合安居客、58同城房產(chǎn)、愛(ài)房和巧房的經(jīng)紀(jì)人資源以及營(yíng)銷解決方案,從服務(wù)供應(yīng)商向開(kāi)放型平轉(zhuǎn)化,這也與貝殼的業(yè)務(wù)模式有點(diǎn)類似,即將房源信息共享化,多個(gè)平臺(tái)可以共同參與同一筆交易。
就安居客而言,流量信息共享化無(wú)疑是符合當(dāng)前時(shí)代的發(fā)展,在共生經(jīng)濟(jì)下,信息流量的共享能夠提升營(yíng)銷效率以及協(xié)同收益,這對(duì)于安居客來(lái)說(shuō)無(wú)疑是利好的。
但就現(xiàn)階段而言,安居客要與貝殼爭(zhēng)鋒或許還有一些不確定性。相比貝殼的業(yè)務(wù)模式,安居客的轉(zhuǎn)化還是存在一定區(qū)別。安居客是通過(guò)整合旗下平臺(tái)資源,達(dá)到內(nèi)部資源共享化,而貝殼則是與其他平臺(tái)之間的共享化。
雖然安居客有意在向開(kāi)放平臺(tái)轉(zhuǎn)化,但仍處于“半封閉”的狀態(tài)。這對(duì)于安居客來(lái)講,舊有的信息流量平臺(tái)模式可能不會(huì)太受到資本市場(chǎng)的青睞。
除了貝殼外,在港股上市的易居也在主打ACN和聯(lián)盟模式,這對(duì)于現(xiàn)階段的房產(chǎn)信息平臺(tái)是新的發(fā)展趨勢(shì),相比私有化,共生經(jīng)濟(jì)能夠提高協(xié)同效率和收益,實(shí)現(xiàn)多平臺(tái)的聯(lián)合的收益,但同時(shí)也是對(duì)傳統(tǒng)模式的沖擊,畢竟要將自身的信息資源與別人共享,也要與別人進(jìn)行收益分成。
對(duì)于安居客來(lái)講,這或許就是與貝殼最大的差距,業(yè)務(wù)模式的不同致使兩家企業(yè)形成不同的風(fēng)格,而不同的業(yè)務(wù)模式也就帶來(lái)的不同的收益,畢竟早在2014年貝殼還是鏈家的時(shí)候,就已經(jīng)建立了ACN網(wǎng)絡(luò),或許從那時(shí)決定了貝殼的上限。
除了與貝殼在業(yè)務(wù)模式上的差距外,地產(chǎn)行業(yè)自建營(yíng)銷平臺(tái)的方式,或許也是影響安居客的一大因素。目前,國(guó)內(nèi)的一些地產(chǎn)企業(yè)都推出售房平臺(tái)包括,恒大的房車寶、萬(wàn)科的易選房、碧桂園的鳳凰云。對(duì)于安居客這個(gè)傳統(tǒng)平臺(tái)來(lái)講,面對(duì)行業(yè)以及外部因素的雙重沖擊下,上市后距離貝殼或許還有一定的差距。
不過(guò)從中外市場(chǎng)二手房交易的滲透率來(lái)看,國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還是有很大機(jī)會(huì)的。根據(jù)智研咨詢數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)的二手房交易規(guī)模占比不到40%,而美國(guó)的二手房交易規(guī)模占比則達(dá)到90%,英國(guó)達(dá)到81%,澳大利亞78%,中國(guó)香港85%,我國(guó)二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模具有進(jìn)一步發(fā)展的空間,這也讓二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的規(guī)模效益逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。
總的來(lái)講,不可否認(rèn),目前的安居客有“國(guó)內(nèi)第一房產(chǎn)信息平臺(tái)”光環(huán)加身,但離貝殼還是有一定差距。對(duì)于安居客而言,或許應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)前行業(yè)趨勢(shì)變化以及上游行業(yè)帶來(lái)的規(guī)模沖擊,梳理出自身在行業(yè)所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,平衡業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型的增長(zhǎng),這些也將會(huì)是影響今后資本市場(chǎng)給予其合理估值的重要指標(biāo)。
本文來(lái)源:港股研究社(公眾號(hào):ganggushe)—旨在幫助中國(guó)投資者理解世界,專注報(bào)道港股企業(yè),對(duì)港股感興趣的朋友趕緊關(guān)注我們
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