據(jù)統(tǒng)計,國內(nèi)藍領(lǐng)公寓需求缺口將近一千萬間,巨大的增長空間預(yù)示著藍領(lǐng)公寓有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。央視財?jīng)也曾統(tǒng)計,藍領(lǐng)公寓的融資額在2018年就已突破100 億元,較2017年的數(shù)字翻了一番。在長租公寓這一細(xì)分領(lǐng)域下的藍領(lǐng)公寓,已經(jīng)獲得了不少企業(yè)的青睞,從事這個行業(yè)的企業(yè)也由過去的幾家發(fā)展至現(xiàn)在的百家左右,可見這塊蛋糕的面積之大。
與白領(lǐng)公寓不同,藍領(lǐng)公寓雖然也屬于長租公寓范疇,但無論是產(chǎn)品打造,還是日常運營,兩者間還是有一定的差別。藍領(lǐng)公寓沒有花樣繁多的社交活動,卻需時刻關(guān)心租客的生活起居,同時滿足企業(yè)在財務(wù)結(jié)算、定制服務(wù)等各方面需求。
如果要賦予藍領(lǐng)公寓一張名片,樸實是再合適不過了,在這條賽道上,魔方生活服務(wù)集團引起了我們的注意,其在兼顧白領(lǐng)公寓的同時,推出了自己的藍領(lǐng)公寓——9號樓公寓。位于北京酒仙橋北路的魔方798項目,便是其重點打造的項目,此項目究竟在哪些維度能夠?qū)崿F(xiàn)對藍領(lǐng)們的關(guān)懷呢?讓我們一探究竟。
魔方公寓798項目
魔方798項目的前身是一個機電廠,后來轉(zhuǎn)型為園區(qū)。最初,園區(qū)大部分面積用于辦公,由于缺少住宿方面的供給,魔方遂決定對其進行升級改造。經(jīng)過改造之后的機電廠,面貌煥然一新。
該項目共有兩條產(chǎn)品線,一個是針對白領(lǐng)(個人)的魔方公寓,另一個是服務(wù)于企業(yè)客戶的9號樓公寓。魔方公寓共有204間,9號樓公寓有152個房間,每個房間可容納4人。
在公寓智能化方面,其配備了智能門禁系統(tǒng)和人臉識別技術(shù),使租客安全得到了充分的保障?？偛康谋O(jiān)控設(shè)備可以隨時看到每個區(qū)域的動態(tài),及時消除安全隱患。在公共區(qū)域內(nèi),配備有健身房、臺球廳、沙發(fā)以及飲料自動售賣機,可以說是融休閑、辦公、健身于一體。
管理人員提供24小時全天候服務(wù),保潔人員會定期打掃,以保持公共空間的整潔。在物業(yè)管理方面,水電皆由魔方公寓自主管理,并且上線了APP交費系統(tǒng),實現(xiàn)網(wǎng)上繳費、物業(yè)服務(wù)等一站式便捷服務(wù)。
項目概況
建筑歷史:原為機電廠,后轉(zhuǎn)型為園區(qū)。魔方接手后,改為長租公寓。
物業(yè)獲取:整棟租賃
改造時間:2017年7月,歷時4個月改造完成
項目體量:10036平方米
產(chǎn)品詳情:該項目共有四棟樓,其中三棟為四層建筑,一棟為六層建筑。分為兩種房型,白領(lǐng)公寓單室面積25平方米,共有204間;9號樓公寓單室面積28平方米,共有152個房間,每個房間可容納4人,這種化整為零的做法,使其有著很高的回報率。
項目優(yōu)勢
1. 靠近望京SOHO,且周邊工業(yè)園區(qū)集中,白領(lǐng)和藍領(lǐng)人群眾多,服務(wù)人群精準(zhǔn)。
2. 在打造專屬獨立空間的同時,也顧及到了社交、娛樂、商務(wù)洽談等方面。
3. 安全、高效的智能化管理系統(tǒng)。
項目基本信息
所處地區(qū)情況
大區(qū)位
魔方798門店位于北京市朝陽區(qū)酒仙橋北路,與798藝術(shù)區(qū)僅一街之隔。靠近首都機場高速,距離望京SOHO僅2.2千米,周邊有恒通國際創(chuàng)新園、電子城·IT產(chǎn)業(yè)園、電通創(chuàng)意廣場等。
小區(qū)位
周邊客戶群:魔方公寓所針對的是在望京周邊區(qū)域上班的白領(lǐng),而這類人月收入普遍比較高,追求生活品質(zhì),能夠負(fù)擔(dān)得起高昂的房租費用。9號樓公寓服務(wù)于周邊知名企業(yè)員工(酒店、餐飲業(yè)為主)及其他從事人力密集型產(chǎn)業(yè)的員工,此類人群收入不高,但同樣希望有一個價格實惠、安全舒適的居住環(huán)境。
周邊環(huán)境:毗鄰798藝術(shù)區(qū),餐飲主要有小萬食堂、那家小館、蝎梁府石鍋魚等;銀行有華夏銀行24小時自助銀行、中國工商銀行ATM、招商銀行ATM、交通銀行ATM、中國建設(shè)銀行;寫字樓有恒通商業(yè)園、兆維產(chǎn)業(yè)園、電通創(chuàng)意園等,周邊醫(yī)療資源、教育資源豐富。
周邊配套設(shè)施完善,強化了居住屬性,步行即可滿足一切生活所需。在閑暇時,還能沉浸于798藝術(shù)區(qū)濃厚的藝術(shù)氛圍之中,感受豐富多元的文化。
周邊交通:該項目臨近地鐵14號線將臺/望京南站及10號線三元橋站,公交593/403/516/402/418/851/854/117路均可抵達。
公交、地鐵到達路線:地鐵14號線將臺站出站坐公交412路到彩虹路下,步行680米,5分鐘可到門店;地鐵14號線望京南站或地鐵10號線三元橋站坐公交403路到北京機電總廠下車,步行150米,2分鐘即達。
酒仙橋區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達,道路通達度很高。形成了駕車、地鐵、公交出行多維立體交通體系,十分便捷。
公共區(qū)域
健身房
休閑廳
公共區(qū)域特色:公寓整體設(shè)計風(fēng)格清新自然,公共區(qū)域內(nèi)配有高腳凳、舒適沙發(fā)、臺球桌、綠色植物等。在公共區(qū)域,會定期舉辦一些活動,比如租客生日會、主題沙龍等,遇到重大節(jié)日,也會把租客聚集到一起度過美好時光。通過舉辦這些活動,打破了人與人之間的隔閡。
公共休閑區(qū)
室內(nèi)空間配置
魔方公寓室內(nèi)空間的色調(diào)以白色、灰色、米黃色為主,另有各色鮮花作為陪襯,冷暖色調(diào)形成鮮明的對比,在沉靜與溫暖之間取得了平衡。
白領(lǐng)公寓室內(nèi)空間
每個房間配備有電視、衣柜、沙發(fā)、圓桌、讀書燈、空調(diào)、洗衣機等配套設(shè)施。而且每個房間都配有智能門禁系統(tǒng),進門時需要經(jīng)過人臉識別,保障租客安全。
白領(lǐng)公寓內(nèi)景
周邊環(huán)境
所屬商圈同業(yè)競爭
魔方798項目周邊的同業(yè)競爭者主要有金楓公寓、酒仙公寓、蛋殼公寓、邦舍公寓等。與其他幾家相比,魔方公寓價格略高,但勝在服務(wù)反應(yīng)速度上。
周圍競品坪效對比:
注:由睿和智庫內(nèi)部測算,非官方數(shù)據(jù)
周圍競品三大指數(shù)對比:
注:由睿和智庫根據(jù)公開數(shù)據(jù)測算
與周邊的邦舍公寓和酒仙公寓相比,魔方798項目在餐飲、超市、藥店等生活指數(shù)和五星級酒店、四星級酒店等商務(wù)指數(shù)上相差不大,交通指數(shù)還有待提升。
與同業(yè)相比,雖然交通上并不占據(jù)優(yōu)勢,但并沒有影響到入住率,這和魔方的服務(wù)有著密切的關(guān)系。店長與客服的電話24小時保持暢通,隨叫隨到。在客戶入住之前,只要是有可能與身體各個部位接觸的地方,全部都做了消毒除螨的處理。冰箱、馬桶、房門在消毒完之后,都會貼上封條。
9號樓公寓室內(nèi)空間
9號樓公寓公共衛(wèi)生間
經(jīng)營管理
9號樓公寓雖然每間房入住人員比白領(lǐng)公寓多,但主打“安全、衛(wèi)生、共享、有序”等特點保障了租客的基本需求。
安防管理
多采用智能高科技設(shè)備,包括大樓入口的人臉識別系統(tǒng),房間智能門鎖等,實現(xiàn)一人一賬號;公共區(qū)域24小時全方位監(jiān)控,入住人員信息聯(lián)網(wǎng)公安系統(tǒng),訪客一客一登記。
消防管理
煙感噴淋入戶,定期為企業(yè)在住員工組織消防安全公開課、消防安全演練等。
衛(wèi)生管理
實行干濕分離,保證生活區(qū)域干凈清爽;公共區(qū)域每日進行消毒、殺菌、清潔,每周入室保潔、每月統(tǒng)一布草更換清洗。
共享有序
配備智能洗衣機、智能販賣機、公共廚房等生活設(shè)施。此外,超大公共區(qū)域12小時免費開放,可聯(lián)合企業(yè)定制員工活動,如才藝?yán)L畫課、宿舍文化節(jié)等。
9號樓公寓采取酒店式管理,是面向企業(yè)客戶,專為企業(yè)定制化提供員工居住服務(wù)的產(chǎn)品,按房間向企業(yè)(不單獨面向個人)進行出租。在入住者的管理方面,企業(yè)員工入住需進行實名登記,并匯總公安戶籍系統(tǒng);其次,設(shè)置完善的服務(wù)管理體系:保潔、保安、維修人員、管家和前臺;此外,在運營管理標(biāo)準(zhǔn)方面,制定嚴(yán)格的入住人員規(guī)定條例,包括杜絕使用大功率電器,禁止抽煙,保證24小時都有人值班。
9號樓公寓緊抓安全線,會聘用消防退伍干部作為消防專項管理人員,每月組織消防培訓(xùn)與演練,并定期到門店抽查、考核,增強門店防火意識,始終嚴(yán)抓安全紅線。
與白領(lǐng)公寓相比,9號樓公寓的坪效比更高。通常企業(yè)租住需求長期而穩(wěn)定,因此位于798的這家9號樓公寓就有不少約期在5年以上的客戶,不但有效地保證了穩(wěn)定的租客群體,也能夠降低公寓空置風(fēng)險,擁有穩(wěn)定的租金收益。
費用詳情
魔方公寓均價6000元左右,9號樓公寓四人間每人1500元左右。
爬坡期及入住率
項目于2018年1月1日正式開業(yè),截止到目前,門店入住率已經(jīng)達到95%以上,出租率穩(wěn)定。
管理人員自評
魔方798門店對機電廠的改造是成功的,不僅為周邊的人群解決了租房貴、租房難的問題,而且讓他們住得更加便捷舒適。同時魔方也是一個很好的社交平臺,來自于不同職業(yè)的人可以一起進行多樣化的娛樂活動,分享彼此的歡樂,而傳統(tǒng)的租賃產(chǎn)品,人與人之間是有距離感的。
小睿有話說
魔方798項目所改造的北京機電廠,是上個世紀(jì)五六十年代的工業(yè)遺存。作為城市文明中不可再生的文化遺存,它承載著厚重的歷史記憶。魔方在保護原有空間特征的基礎(chǔ)上,傳承其特有的歷史文脈,在尊重其原有肌理的基礎(chǔ)上,注入了新的使用功能。
魔方融入多種設(shè)計元素和現(xiàn)代化的管理理念,對其進行整合、改造、提升。使它從廢棄到重生并富有鮮活的生命力,服務(wù)于更多的人群,重新融入到日新月異的現(xiàn)代化城市發(fā)展之中。這對城市更新和長租公寓市場來說,都帶來了許多有益的啟示。
目前,各類公寓都在絞盡腦汁地尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而在激烈的競爭環(huán)境下,標(biāo)的稀缺,獲取合適的物業(yè)變得愈加困難。另外,藍領(lǐng)公寓由于缺少行業(yè)設(shè)計規(guī)范和消防專項法規(guī)予以指導(dǎo),這將會影響到項目的前期投入成本與后期運營維護成本。
從當(dāng)前市場的供需情況來看,藍領(lǐng)公寓市場才剛剛起步,作為長租公寓領(lǐng)域內(nèi)的一種新興力量,未來的發(fā)展仍面臨諸多困難。但是相信在白領(lǐng)公寓投石問路的經(jīng)驗之上,參與市場競爭的各家企業(yè)能在新的賽道上找到新的行業(yè)突破口,形成規(guī)范化的運營體系。
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