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中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定2025年要加快房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并重點(diǎn)提及“推進(jìn)處置存量商品房工作”等重點(diǎn)任務(wù)?；仡?024年房地產(chǎn)市場(chǎng)，“收儲(chǔ)納保”是核心關(guān)鍵詞。不論是國(guó)家層面，還是企業(yè)端都對(duì)之寄予厚望。

一方面，收儲(chǔ)有利于通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)存量商品房去庫(kù)存、加快保障性住房供給；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也可借此回籠資金紓困，保交樓等，合力共推房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，發(fā)展新模式。

收儲(chǔ)托底房地產(chǎn)，保租房激增

“去庫(kù)存，托底房地產(chǎn)”是收儲(chǔ)納保的底色。

早在今年4月30日，中央政治局首次提出，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

2024年6月7日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，改革相關(guān)基礎(chǔ)性制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月30日中央政治局會(huì)議再次提出“積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”。

國(guó)家政策不斷加碼，各大城市和地方國(guó)企紛紛積極響應(yīng)，堅(jiān)定探索。

截至目前，已經(jīng)至少有60個(gè)城市或地區(qū)提出要收購(gòu)商品房作為保障性住房。其中，福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等城市已完成收儲(chǔ)，正逐步轉(zhuǎn)化為保障房并投入運(yùn)營(yíng)。以鄭州為例，早在2022年就開始大力度的實(shí)行商品房收儲(chǔ)，幫助去庫(kù)存，保交樓。近期，廣州安居集團(tuán)近期也發(fā)布公告表示收儲(chǔ)納保的范圍將從增城等區(qū)擴(kuò)大到全市……

在政策積極推動(dòng)和國(guó)企持續(xù)踐行共同作用下，中國(guó)保障性住房供應(yīng)量激增，尤其是保租房。據(jù)百瑞紀(jì)集團(tuán)創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官劉輝透露，近兩年簽約項(xiàng)目中，與國(guó)企合作項(xiàng)目占比已超7成，且基本都是像鄭州城發(fā)開元美寓人才公寓、鄭州城發(fā)玉軒美寓這樣的保租房項(xiàng)目。邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)同步顯示，保租房市占率持續(xù)提升，核心八城保租房規(guī)模市場(chǎng)占有率已接近四成。

對(duì)此，百瑞紀(jì)集團(tuán)今年發(fā)布的《大資管時(shí)代下，中國(guó)保租房與市場(chǎng)化模式研究白皮書》（以下簡(jiǎn)稱“《白皮書》”）分析指出：“存量盤活類保租房是一種高效利用現(xiàn)有房屋資源的方式。這種方式不僅能夠有效解決閑置和低效利用房屋的問題，還能為租賃市場(chǎng)提供更多保租房源，有助于緩解城市住房緊張問題。”

盤活閑置資源，資金、運(yùn)營(yíng)缺一不可

不論是消化房地產(chǎn)庫(kù)存角度，還是增加保租房供給視角，收儲(chǔ)納保都是一舉兩得的最具性價(jià)比方式。更為重要的是，國(guó)企能借此迅速擴(kuò)大保租房規(guī)模，發(fā)揮租房市場(chǎng)壓艙石的作用。

這一點(diǎn)在鄭州市場(chǎng)得到了充分印證。據(jù)鄭州城發(fā)安居有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鄭州城發(fā)安居”）相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前公司已收購(gòu)超過12.5萬(wàn)套房源，到2024年底，投運(yùn)的房量將超過5萬(wàn)套（間）；到2026年底，整體投運(yùn)的人才公寓的規(guī)模將超過10萬(wàn)套（間）。

觀察市場(chǎng)，像鄭州如此大刀闊斧的收儲(chǔ)納保，并高效投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的城市并不多。在邁點(diǎn)看來，這背后核心有兩個(gè)因素：

其一，資金實(shí)力壓力。作為重資產(chǎn)，收購(gòu)存量房需要大量資金。這也是央行屢次強(qiáng)化金融政策支持的原因。從去年的1000億“租賃住房支持貸款計(jì)劃”，到今年的“3000億再貸款”，再到9月29日的資金支持比例由60%提高至100%，國(guó)家持續(xù)增強(qiáng)對(duì)銀行、收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)，鼓勵(lì)地方國(guó)企等各類市場(chǎng)主體盤活存量住房用作保障性租賃住房。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，鄭州城發(fā)安居收儲(chǔ)的資金主要來自于自有資金、項(xiàng)目配套融資和政府補(bǔ)貼。三方力量共同為鄭州城發(fā)安居解決資金的后顧之憂。

其二，運(yùn)營(yíng)能力考驗(yàn)。房子收了，然后呢？尋求資產(chǎn)的保值和增值是束縛地方國(guó)企收儲(chǔ)的鐐銬。保障房面向的群體是新市民和青年人，他們有迫切的住房需求，但購(gòu)房能力有限，所以目前市場(chǎng)上納保的存量房更多用于配租，而不是配售。但這對(duì)運(yùn)營(yíng)能力欠佳的地方國(guó)企而言，租金回報(bào)率根本無法實(shí)現(xiàn)“商業(yè)可持續(xù)”，負(fù)債成為常態(tài)。

《白皮書》進(jìn)一步指出：“對(duì)于地方國(guó)企而言，通過保租房實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值升值最大的限制性就是保租房長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)營(yíng)效果及運(yùn)營(yíng)效率。國(guó)有企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，但大多國(guó)企并非專業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)，面對(duì)規(guī)模不斷增加的存量及增量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房，容易出現(xiàn)缺乏資產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)與能力的問題，最終導(dǎo)致保租房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益偏低，甚或出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)揮不出來的情況。”

中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝就曾建議：“確定1-2家具有較強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力的地方國(guó)企作為收購(gòu)主體。”可見，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力已經(jīng)成為收儲(chǔ)納保的準(zhǔn)入門檻。對(duì)此，鄭州城發(fā)安居選擇多條腿走路，一方面推出自主公寓品牌——美寓，建立自己的品牌形象；另一方面積極尋求像百瑞紀(jì)集團(tuán)這樣專業(yè)化規(guī)模化的住房租賃運(yùn)營(yíng)商，與之合作經(jīng)營(yíng)，積極探索商業(yè)可持續(xù)。上文提及的鄭州城發(fā)開元美寓人才公寓、鄭州城發(fā)玉軒美寓就是這個(gè)模式落地的成功范式，目前出租率均為滿房。

通過與百瑞紀(jì)集團(tuán)的深度戰(zhàn)略合作，從籌開到運(yùn)營(yíng)端的全方位賦能，鄭州城發(fā)安居將收購(gòu)來的存量房迅速改造升級(jí)為人才公寓推向市場(chǎng)，涵蓋多元產(chǎn)品類型，可服務(wù)全品類城市租客群體，助力人才安居，提升鄭州住房租賃市場(chǎng)的整體發(fā)展能級(jí)。據(jù)悉，雙方目前合作房量超過萬(wàn)套并動(dòng)態(tài)增加中。

信賴專業(yè)運(yùn)營(yíng)，協(xié)同實(shí)現(xiàn)“商業(yè)可持續(xù)”

成功的案例值得進(jìn)一步復(fù)盤總結(jié)。為什么是百瑞紀(jì)集團(tuán)成為鄭州城發(fā)安居的甄選合作伙伴？?jī)烧呷绾吻擅钆浜夏玫匠煽?jī)？這里面有哪些方法論值得地方國(guó)企抄作業(yè)？

厘清這些問題之前，我們先看地方國(guó)企缺少什么?；诖罅渴袌?chǎng)項(xiàng)目觀察，《白皮書》總結(jié)：“如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品、管控管理成本，如何迅速提升運(yùn)營(yíng)及服務(wù)能力，如何培養(yǎng)運(yùn)營(yíng)管理人才，都是地方國(guó)企亟待補(bǔ)齊的運(yùn)營(yíng)短板。如何在短時(shí)間內(nèi)提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，確保保租房通過后期持續(xù)運(yùn)營(yíng)能把資產(chǎn)價(jià)值最大化發(fā)揮出來，是國(guó)企做保租房面臨的最大痛點(diǎn)。”

直白點(diǎn)說就是地方國(guó)企除了貸款收購(gòu)來的存量房，空無一物。再遇上租房市場(chǎng)的“不景氣”，地方國(guó)企所面臨的挑戰(zhàn)多過機(jī)遇。而這些都能借助專業(yè)化的住房租賃運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)構(gòu)建好的能力迅速提升武力值。

以百瑞紀(jì)集團(tuán)為例，作為住房租賃市場(chǎng)最早的輕資產(chǎn)委托管理模式布局者，已經(jīng)構(gòu)建了四大核心優(yōu)勢(shì)。一是，“三全”模式全周期管理，全鏈條2.0、全產(chǎn)品、全合作模式，有效提升資產(chǎn)價(jià)值。二是，通過IT技術(shù)賦能提效管理。三是，聚焦運(yùn)營(yíng)，領(lǐng)跑行業(yè)，以標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的培訓(xùn)體系賦能門店經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)管理、收益管理、標(biāo)準(zhǔn)管理和服務(wù)管理。四是，堅(jiān)持把創(chuàng)新作為企業(yè)發(fā)展的源動(dòng)力，在品牌創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和管理模式上不斷創(chuàng)新。

在與鄭州城發(fā)安居的合作落地上，百瑞紀(jì)集團(tuán)主要為之提供委托管理服務(wù)，通過營(yíng)銷推廣、運(yùn)營(yíng)管理、客戶服務(wù)、人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)等成熟運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等介入，為鄭州城發(fā)安居收儲(chǔ)納保的住房租賃項(xiàng)目的品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)效率和收益保駕護(hù)航。

鄭州城發(fā)安居自身隊(duì)伍比較精干，便于做統(tǒng)籌工作，但難以獨(dú)自應(yīng)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目管理的挑戰(zhàn)，而像百瑞紀(jì)集團(tuán)這類住房租賃運(yùn)營(yíng)商的人才團(tuán)隊(duì)則更加豐富專業(yè)，鄭州城發(fā)安居與之分工合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，不僅能緩解其較短時(shí)間內(nèi)因集中投放大量房源供應(yīng)產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)壓力，提高人才輸入效率，快速形成高效專業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，讓項(xiàng)目快速進(jìn)入市場(chǎng)，還能抽身去做更多收儲(chǔ)納保的工作，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，可持續(xù)發(fā)展。

具體過程中，鄭州城發(fā)安居作為政策與管理的核心樞紐，承擔(dān)起了政策銜接的重任，確保項(xiàng)目與國(guó)家及地方政策緊密對(duì)接。同時(shí)，他們還負(fù)責(zé)制定房?jī)r(jià)和配租資格標(biāo)準(zhǔn)，確保公平合理，以及全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理和維修服務(wù)，為租客提供安心舒適的居住環(huán)境。

而百瑞紀(jì)集團(tuán)則以其敏銳的市場(chǎng)洞察力和卓越的服務(wù)能力，為項(xiàng)目注入了強(qiáng)大的市場(chǎng)活力。不僅負(fù)責(zé)房源的推廣發(fā)布、營(yíng)銷策劃及招租工作，百瑞紀(jì)集團(tuán)更深度參與了租客的全流程服務(wù)管理。通過多渠道、多維度的營(yíng)銷策略，百瑞紀(jì)集團(tuán)讓房源信息廣泛傳播，吸引了大量潛在租客的關(guān)注。在租客服務(wù)方面，百瑞紀(jì)集團(tuán)提供了一站式服務(wù)，從看房咨詢到簽約入住，再到后續(xù)的社區(qū)服務(wù)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都力求細(xì)致入微，為租客打造溫馨和諧的社區(qū)氛圍。

尤為值得一提的是，百瑞紀(jì)集團(tuán)還為城發(fā)安居量身定制了家具電器及相關(guān)物資的供應(yīng)鏈解決方案。這一舉措不僅優(yōu)化了資源配置，降低了成本，更提升了公寓的整體品質(zhì)和居住體驗(yàn)。

在人才隊(duì)伍建設(shè)上，百瑞紀(jì)集團(tuán)也展現(xiàn)出了強(qiáng)大的實(shí)力。依托豐富的人才儲(chǔ)備和完善的培訓(xùn)體系，百瑞紀(jì)集團(tuán)迅速為美寓項(xiàng)目配置了30多個(gè)關(guān)鍵崗位的專業(yè)人才。這些人才以高效的執(zhí)行力和專業(yè)的業(yè)務(wù)能力，為項(xiàng)目的快速開業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了有力保障。僅用15天，美寓便成功開業(yè)運(yùn)營(yíng)。

技術(shù)層面，百瑞紀(jì)集團(tuán)與城發(fā)安居的合作更是達(dá)到了新高度。通過先進(jìn)的SaaS系統(tǒng)，百瑞紀(jì)集團(tuán)與鄭州城發(fā)安居的資產(chǎn)管理系統(tǒng)以及“鄭好辦”市民系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了無縫融合。這一創(chuàng)新舉措極大地推動(dòng)了項(xiàng)目管理的數(shù)字化進(jìn)程，從資產(chǎn)和房態(tài)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，到項(xiàng)目發(fā)布的快速響應(yīng)，再到資格審查、租客看房及簽約的便捷操作，以及日常服務(wù)的精細(xì)化管理，全流程均實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化管理。同時(shí)，他們將全套管理和運(yùn)營(yíng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)入項(xiàng)目，通過不斷優(yōu)化和完善，使項(xiàng)目迅速邁入專業(yè)化經(jīng)營(yíng)階段，成功完成了保障性租賃住房的高質(zhì)量投放運(yùn)營(yíng)任務(wù)。

百瑞紀(jì)集團(tuán)與鄭州城發(fā)安居的合作案例，不僅是一次成功的實(shí)踐探索，更為市場(chǎng)樹立了一個(gè)典范，展示了如何在收儲(chǔ)納保領(lǐng)域，通過專業(yè)化住房租賃運(yùn)營(yíng)商和地方國(guó)企的合作，實(shí)現(xiàn)高效、專業(yè)、人性化的管理與服務(wù)。

解鎖“收儲(chǔ)納保”高效運(yùn)營(yíng)攻略

他山之石可以攻玉，百瑞紀(jì)集團(tuán)和鄭州城發(fā)安居通力合作的這套“收儲(chǔ)納保&高效運(yùn)營(yíng)”方法論，不僅為地方國(guó)企在收儲(chǔ)納保領(lǐng)域提供了高效運(yùn)營(yíng)的操作指南，更為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了頗具啟發(fā)意義的方向和思路。

攻略一：緊跟國(guó)家政策導(dǎo)向，把握發(fā)展機(jī)遇新藍(lán)海

政策是住房租賃行業(yè)發(fā)展的重要風(fēng)向標(biāo)。地方國(guó)企應(yīng)緊跟政策脈搏，積極響應(yīng)，靈活運(yùn)用，通過政策與市場(chǎng)的雙重驅(qū)動(dòng)，推進(jìn)收儲(chǔ)納保工作順利進(jìn)行，把握發(fā)展機(jī)遇。

攻略二：甄選并依托專業(yè)化運(yùn)營(yíng)商，構(gòu)建合作共贏體系

在收儲(chǔ)納保的征途上，地方國(guó)企應(yīng)慧眼識(shí)珠，選擇如百瑞紀(jì)集團(tuán)這樣的行業(yè)領(lǐng)軍者作為深度合作伙伴。百瑞紀(jì)集團(tuán)以其深厚的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、前瞻的市場(chǎng)洞察以及卓越的運(yùn)營(yíng)能力，成為地方國(guó)企理想的同行者。通過深度合作，雙方不僅共享資源、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，更能在市場(chǎng)策略、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理等層面碰撞出創(chuàng)新的火花，共同構(gòu)建一個(gè)高效、協(xié)同、共贏的住房租賃新生態(tài)。

攻略三：數(shù)字化轉(zhuǎn)型，驅(qū)動(dòng)管理升級(jí)新引擎

搭乘百瑞紀(jì)集團(tuán)等運(yùn)營(yíng)商的技術(shù)快車，地方國(guó)企應(yīng)加速推進(jìn)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。利用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、AI等前沿技術(shù)，打造智慧化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理的透明化、決策的智能化和服務(wù)的人性化。與百瑞紀(jì)集團(tuán)的系統(tǒng)深度融合，讓數(shù)據(jù)流動(dòng)起來，為決策提供精準(zhǔn)支撐，讓管理更加高效、靈活，引領(lǐng)住房租賃行業(yè)的數(shù)字化浪潮。

攻略四：深化人才培育，打造專業(yè)運(yùn)營(yíng)新勢(shì)力

人才是收儲(chǔ)納保項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。地方國(guó)企應(yīng)充分利用百瑞紀(jì)集團(tuán)等運(yùn)營(yíng)商的豐富培訓(xùn)資源和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)定制一套系統(tǒng)化的成長(zhǎng)路徑。從理論知識(shí)到實(shí)戰(zhàn)技能，從管理理念到服務(wù)藝術(shù)，全方位提升團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)。通過與百瑞紀(jì)集團(tuán)的交流互動(dòng)，讓團(tuán)隊(duì)成員在實(shí)踐中學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)中成長(zhǎng)，共同鍛造一支專業(yè)、高效、富有創(chuàng)新精神的運(yùn)營(yíng)新勢(shì)力。

攻略五：成本優(yōu)化，開啟盈利增長(zhǎng)新篇章

在成本控制上，地方國(guó)企應(yīng)借鑒百瑞紀(jì)集團(tuán)等運(yùn)營(yíng)商的精細(xì)化管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施全鏈條的成本優(yōu)化策略。從采購(gòu)、運(yùn)營(yíng)到維護(hù)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都力求高效、節(jié)約。通過與百瑞紀(jì)集團(tuán)的緊密合作，探索更多成本節(jié)約的創(chuàng)新模式，如綠色節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用、智能化管理系統(tǒng)的引入等，共同開啟項(xiàng)目盈利增長(zhǎng)的新篇章。

伴隨收儲(chǔ)納保政策的持續(xù)深化，未來住房租賃市場(chǎng)的供給模式將更集中，品牌運(yùn)營(yíng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇。地方國(guó)企應(yīng)充分發(fā)揮百瑞紀(jì)集團(tuán)等專業(yè)化住房租賃運(yùn)營(yíng)商的引領(lǐng)作用，通過共創(chuàng)共贏新生態(tài)、驅(qū)動(dòng)管理升級(jí)新引擎、打造專業(yè)運(yùn)營(yíng)新勢(shì)力、開啟盈利增長(zhǎng)新篇章等創(chuàng)新方法論，不斷突破自我，引領(lǐng)行業(yè)變革，共同開創(chuàng)住房租賃事業(yè)的美好未來。

憑借其前瞻性的戰(zhàn)略眼光、獨(dú)特的“三全”管理模式以及不斷創(chuàng)新的IT技術(shù)與專業(yè)運(yùn)營(yíng)，百瑞紀(jì)集團(tuán)已經(jīng)成為推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵力量。展望未來，百瑞紀(jì)集團(tuán)將繼續(xù)深化與各方合作，積極探索更加多元化、智能化的住房租賃解決方案，致力于構(gòu)建更加公平、高效、可持續(xù)的住房生態(tài)體系。邁點(diǎn)堅(jiān)信，在政府、企業(yè)與社會(huì)各界的共同努力下，住房租賃市場(chǎng)將更加繁榮，讓每一個(gè)人都能在城市的喧囂中找到屬于自己的溫馨港灣，共同書寫“住有所居、居有所安”的美好未來篇章。

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