去年至今，全球疫情持續(xù)、經(jīng)濟下行壓力增大。這讓美國股市表現(xiàn)繁榮，納斯達克指數(shù)2020年漲幅達43.64%。
與此同時，還將美國待售房屋庫存拉到歷史低位，房屋價格逼近歷史高位。美國房產(chǎn)市場持續(xù)火爆，吸引了不少投行機構(gòu)入局，一批房產(chǎn)經(jīng)紀平臺在資本市場活躍起來。
有女版巴菲特之稱的Cathrine Wood管理的ARK基金，目前也持有了Opendoor、Zillow、貝殼三只股票。此前一直持倉Redfin，不過已完成絕大部分減倉。相比于買入傳統(tǒng)白馬股，Catherine Wood的風(fēng)格更傾向于投資具備顛覆傳統(tǒng)模式的企業(yè)。
回顧2020年，Opendoor年底以合并的方式在納斯達克上市;Zillow、Redfin股價分別上漲超190%和220%。值得注意的是，國內(nèi)的貝殼同樣受到熱捧，收獲兩倍漲幅的成績。
不過，單看大環(huán)境影響有些片面，四家平臺自身業(yè)務(wù)模式同樣是重要因素。隨著后疫情時代到來，房地產(chǎn)行業(yè)悄然發(fā)生著變化，Opendoor、Zilliow、Redfin、貝殼的發(fā)展也將是市場持續(xù)關(guān)注的焦點。這四家公司為何受到ARK基金的青睞，"美股研究社"將結(jié)合它們基本面分別進行分析。
Opendoor：獨創(chuàng)iBuyer模式，軟銀一手孵化
與早期國內(nèi)房產(chǎn)中介不同，2014年時Opendoor獨創(chuàng)了一種iBuyer模式(閃買閃賣賺差價)。試圖顛覆美國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的同時，也讓iBuyer模式成為了Opendoor獨特的標簽。
采取iBuyer模式的平臺，通過在線流程向房屋出售者提供現(xiàn)金收購，重新出售給有購房需求的用戶，從中賺取差價以及傭金。iBuyer模式的優(yōu)勢在于，簡化了交易流程，更好地幫助買賣雙方實現(xiàn)快速成交。
如此一來，房產(chǎn)市場的流動性進一步提升，但傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)卻受到了前所未有的沖擊。由于該模式的顛覆性，美國房地產(chǎn)市場涌現(xiàn)出了一批iBuyer玩家，Opendoor就是那個"第一人"。
Opendoor于去年底被SPAC公司并購?fù)瓿缮鲜?，?guī)模共計48億美金。數(shù)據(jù)顯示，2019年營收為47億美元，與上市時估值相近，預(yù)計2023年的營收接近100億美金。
公司目前市場占有率第一，目前規(guī)模是第二名的4.4倍左右，處于領(lǐng)域頭部地位。若按照美國房產(chǎn)市場1.6萬億的規(guī)模計算，4%市場份額的玩家有望占據(jù)超500億美元的收入。Opendoor依然具備一定的增長空間。
Opendoor也因此收獲了一批知名機構(gòu)看好，包括軟銀愿景基金、泛大西洋投資、凱鵬華盈等等。
值得注意的是，當(dāng)Opendoor現(xiàn)金收購房產(chǎn)后，這些房屋資源同市場中其他房屋一樣，會列入MLS房源系統(tǒng)。所有房產(chǎn)經(jīng)紀人均可訪問該信息，促成與買家的交易后能從Opendoor那賺到相應(yīng)的傭金。
這意味著，Opendoor并不會和其他房產(chǎn)經(jīng)紀進行傭金上的價格戰(zhàn)。在擴大市場規(guī)模時，面對傳統(tǒng)經(jīng)紀行業(yè)的阻力，則相對較小。
iBuyer模式雖然創(chuàng)新，但也并非完美，而采用該模式的Opendoor承擔(dān)的潛在風(fēng)險是巨大的。
Opendoor需要對房產(chǎn)準確定價，并且承擔(dān)購買的資金支出。賣掉之后，才能把這些資金回流。這對于公司的現(xiàn)金儲備，無疑是巨大的考驗。
而且在此過程中，Opendoor將每個賣家可能面臨的房產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險全部都匯集到自己身上。當(dāng)房價*時，公司將擁有大量無法短時間轉(zhuǎn)售的房子。
這對于Opendoor的現(xiàn)金儲備，無疑是巨大的考驗。若要順利度過房價巨震期，Opendoor依然需要提高他們的資金運作以及風(fēng)險管理能力。
Zilliow：轉(zhuǎn)型iBuyer模式，深受知名機構(gòu)看好
Zillow同樣是美國熱門的房地產(chǎn)網(wǎng)站，以前主要是房地產(chǎn)信息展示和提供估價服務(wù)的平臺。
公司以廣告變現(xiàn)作為主要的收入來源，該筆收入從買賣雙方房地產(chǎn)經(jīng)紀的傭金中扣取。
其優(yōu)勢在于，Zillow能夠更好地配合現(xiàn)有經(jīng)紀人的工作。不僅容易被用戶所接受，而且難以遭到傳統(tǒng)經(jīng)紀行業(yè)的抵制。
從另一個角度來看，那時的Zillow還是建立在現(xiàn)有房地產(chǎn)服務(wù)體系基礎(chǔ)之上的。對房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)模式，無法帶來根本性的改變。在固有的模式下，Zillow的想象空間自然是有限的。
傳統(tǒng)模式遭到創(chuàng)新模式的沖擊，Zillow也深諳這一點。為了應(yīng)對iBuyer模式的挑戰(zhàn)，Zillow選擇加入其中，近期也推出與該模式類似的購房業(yè)務(wù)。
財報顯示，Zillow第三季度總營收為6.57億美元，三個業(yè)務(wù)部門的收入均超過了本季度收入預(yù)期的上限。
回顧過去，2017年至2019年營收分別為10.77、13.34、27.43億美元，同比增長27.2%、23.9%、105.6%。不難發(fā)現(xiàn)，Zillow自2019年開始迎來爆發(fā)式增長。
也是在這段期間，Ziliow受到大量投行機構(gòu)的看好。去年德意志銀行上調(diào)Zillow評級至買入;RBC capital上調(diào)評級為跑贏大盤;今年Jefferies上調(diào)其評級為買入。
德意志銀行指出，Zillow Offers特快房屋買賣服務(wù)中賣家數(shù)量增長，因此公司的營收有望延續(xù)增長。
Redfin：線上線下結(jié)合，低傭金模式致擴張不易
Redfin是全美首個推出房屋地圖搜索引擎的互聯(lián)網(wǎng)中介公司，允許用戶通過公司的在線平臺和Redfin雇傭的經(jīng)紀人掛出自己的房產(chǎn)信息，而無需通過第三方經(jīng)紀人。
與Zillow不同的是，Redfin不以廣告變現(xiàn)。而是切入交易環(huán)節(jié)，通過在其網(wǎng)站上出售房屋銷售的1%到1.5%的傭金來盈利。
美國經(jīng)紀人相對獨立，與經(jīng)紀公司一般為合同關(guān)系。跟傳統(tǒng)經(jīng)紀公司不同，Redfin雇傭自己的經(jīng)紀人，且經(jīng)紀人收入不與傭金掛鉤，而是以支付工資的方式。這使得Redfin的傭金收入分為自營經(jīng)紀和合作成交兩個部分。
前者貢獻的收入占總營收的大部分，而后者實則為對自營經(jīng)紀的補充。
在房產(chǎn)買賣旺季，或者自營經(jīng)紀人不足的城市里，Redfin將網(wǎng)站上的客戶轉(zhuǎn)介給第三方的合作經(jīng)紀人，收取一定金額的轉(zhuǎn)介費并向客戶提供補貼。
財報顯示，2017年至2019年的收入分別為3.70、4.87、7.80億美元。同時虧損在逐年擴大，對應(yīng)分別為0.15、0.42、0.81億美元。
最新季度中，來自房產(chǎn)服務(wù)的營收為2.1億美元，同比增長36.2%。其中，自營經(jīng)紀收入為1.94億美元，合作經(jīng)紀收入為0.15億美元，前者占比高達92.4%。
綜上能夠看出，Redfin屬于線上信息展示和線下經(jīng)紀人相結(jié)合的模式。但因為自營經(jīng)紀業(yè)務(wù)的存在，Redfin偏向于重資產(chǎn)的模式。
此外，Redfin的低傭金模式自然會沖擊到現(xiàn)有的傳統(tǒng)經(jīng)紀行業(yè)，因此在踏入新的市場時，較容易受到同行的排擠，從而拖累擴張步伐。
貝殼：雙"核心"造460億營收，ACN模式仍待考驗
貝殼的模式常被人稱為美國MLS系統(tǒng)和Redfin模式的結(jié)合，但這樣的說法似乎并不嚴謹。
貝殼的ACN也就是經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)模式，與美國MLS相比區(qū)別之處遠多于相似之處。
紅杉資本中國基金合伙人劉星曾表示，"貝殼在其他國家沒有直接的對標"，"如果硬要找貝殼和美國房產(chǎn)交易行業(yè)的某些共同點，那就是貝殼的海量樓盤字典堪比甚至超越美國的MLS。"
貝殼作為平臺，由鏈家脫胎而來，各個房產(chǎn)中介均可入住。而鏈家是貝殼自己的房產(chǎn)中介品牌，自營二手房買賣和租賃業(yè)務(wù)。北京、上海等是貝殼主要服務(wù)的一線城市。
從營收結(jié)構(gòu)看，目前核心業(yè)務(wù)為現(xiàn)有房屋交易服務(wù)與新房交易服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)有房屋服務(wù)2017-2019年的營收為184.6、201.5和245.7億元，同比增長9.15%和21.94%。不難發(fā)現(xiàn)，作為核心業(yè)務(wù)之一，其營收逐年保持增長且處在加速趨勢中。
有著如此成績與平臺的經(jīng)營模式不無關(guān)系。截至2020年6月30日，已有超過4.2萬家商店和45.6萬名代理商。如此龐大的數(shù)量意味著能接觸到更多的房源，服務(wù)也變得愈加高效，這也成為了貝殼獲得收益的基礎(chǔ)。
2019年貝殼有70%以上的存量房都是通過ACN跨店完成的。與此同時，2019年貝殼的平臺房產(chǎn)及租賃交易總額高達2.13萬億元，存量房交易部分為1.3萬億元。顯然，這種新模式給現(xiàn)有房屋服務(wù)帶來了巨大的交易量和交易額。
不過，營收雖然連年突破，但貝殼還未實現(xiàn)盈利。2017年至2019年，公司的凈虧損分別為5.38、4.28和21.8億元。因此，貝殼的ACN模式仍有待時間的檢驗。
在美國，90%的房產(chǎn)經(jīng)紀都參與了MLS系統(tǒng)，而貝殼上國內(nèi)經(jīng)紀人的入駐率不到10%。當(dāng)更多經(jīng)紀人能夠信息共享、合理分配利益時，市場變得更加成熟，貝殼或許將打開更大的增長空間。
結(jié)語
綜合來看，Opendoor、Zillow、Redfin、貝殼在過去幾年中，收入表現(xiàn)是值得肯定的。這其實暗示著，無論它們扮演著優(yōu)化還是顛覆傳統(tǒng)模式的角色，房產(chǎn)交易市場轉(zhuǎn)型的車輪已經(jīng)滾滾向前了。
參考5年復(fù)合年均收入增長預(yù)期，四家公司分別為22.50%、33.80%、21.10%、23%，都高于行業(yè)平均的19.82%。因此它們整體增長是相對穩(wěn)健的，只是站在投資者角度上，需要挑選出當(dāng)下股價更"實惠"的公司。
結(jié)合DCF估值模型和華爾街給出的預(yù)估價格，目前Opendoor、Zillow、貝殼的股價還具備一定的增長空間，而Redfin存在著被高估的可能。
上升到行業(yè)視角來看，去年至今，由于中美疫情恢復(fù)不同步，貝殼和另外三家之間的收入產(chǎn)生了不小的差異。
因為房地產(chǎn)交易的興衰，其實和疫情的變化是密切相關(guān)的。這其實預(yù)示著，在后疫情時代，房產(chǎn)交易行業(yè)的前景十分值得期待。
尤其是美國房地產(chǎn)市場，此前提到成交量受到影響，但價格卻依舊堅挺。這給予了大量海外買家信心，隨著它們重新回歸投資，美國房地產(chǎn)市場還有進一步走高的可能，而一眾房產(chǎn)中介平臺有望打開更大的增長空間。
文章來源：美股研究社，轉(zhuǎn)載請注明版權(quán)
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