7月以來，一場風(fēng)波正席卷地產(chǎn)行業(yè)。
6月30日，江西景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭業(yè)主發(fā)布告知書，明確該項目若沒在10月20日前全面復(fù)工，全體業(yè)主將于11月起停止還貸。一石激起千層浪，長沙、武漢、南昌、鄭州、西安等地業(yè)主紛紛效仿，牽涉恒大、新力、世茂等多家房企。
如今的房地產(chǎn)行業(yè)可謂禍不單行，房企接連暴雷，今年上半年銷售下滑明顯，再加上這一風(fēng)波，很難讓人不憂慮中國房地產(chǎn)的未來和走向。
與此同時，風(fēng)波來臨后，一場上下齊動作的“保交戰(zhàn)”也在打響，銀保監(jiān)、地方政府、房企等都在行動。這不是一場要不要打的戰(zhàn)役，而是一場必須打贏的戰(zhàn)役。
“保交戰(zhàn)”打響
7月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞回應(yīng)了市場關(guān)心的“保交樓”情況。
他表示，在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，指導(dǎo)銀行積極參與相關(guān)工作機(jī)制，配合壓實企業(yè)、股東等相關(guān)各方責(zé)任，遵循市場化、法治化原則，主動參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。
這場自景德鎮(zhèn)開始刮起的“停貸”風(fēng)波，將全國多地、多個房企都牽涉了其中，也引發(fā)了全國上下的討論。
根據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的統(tǒng)計，200份停貸告知書或樓盤牽涉到79 個城市，其中116個樓盤屬于二線城市，占比為58%。這意味著，此次停工停貸風(fēng)波中，二線城市是重災(zāi)區(qū)。
想必對美國2007、2008年經(jīng)濟(jì)有所了解的人，都知道這一問題的嚴(yán)重，一場“保交”戰(zhàn)役快速打響。
銀保監(jiān)先后在7月14日、17日、21日七天內(nèi)對此進(jìn)行了三次表態(tài)，7月17日更是明確會加強(qiáng)與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，堅持“房住不炒”，堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，支持地方更加有力地推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”(“三保”)工作。
隨著風(fēng)波真正來臨，房地產(chǎn)鏈條上的各方意識到，這并不是僅僅靠一方就可以解決的問題。據(jù)統(tǒng)計，200份停貸告知書由多種原因共同引起，包括資金問題、項目交付要求、不可抗力因素、工程管理問題、法律糾紛問題等。其中，資金問題是重中之重。
在銀保監(jiān)表態(tài)后，“保交”難題也從源頭上找到了解決之道，全國各地政府也行動了起來，比如7月14日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市金融工作局、中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部等聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》。
此外，河南鞏義、重慶高新區(qū)、寧波市等地方政府也行動了起來。綜合來看，各地正在通過資金管理、房貸、工程等角度解決這一問題，比如規(guī)范預(yù)售許可資金監(jiān)管內(nèi)容，設(shè)立共同賬戶;銀行公開自查信息，各地要求重視信用記錄;解除抵押在建工程用語申請開發(fā)貸……
去年以來，房地產(chǎn)企業(yè)相繼暴雷，逾期交付風(fēng)險就已被預(yù)估。去年底，住建部就提出“三保”，今年2月，時任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹談到了2022年住建部工作的重心，其中第三點就是“堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險。
隨著各地相繼出現(xiàn)停貸告知書，以及從銀保監(jiān)到各地政府開展的這場“保交”行動，逾期交付問題正在一一解決。從市場的反應(yīng)看，大家對此持樂觀態(tài)度，數(shù)據(jù)顯示，截至7月21日，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)束近一月以來的下跌態(tài)勢，近一周漲幅3.61%。
這場“保交”攻堅戰(zhàn)極具挑戰(zhàn)，但必須勝利。
房企能做什么?
房地產(chǎn)，既具有民生屬性，需要政府等機(jī)構(gòu)維穩(wěn)，也帶有經(jīng)濟(jì)屬性，需要按照正常的市場規(guī)律運行。在此次的事件中依然如此，作為整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)在這場“保交戰(zhàn)”中也需要起到重要作用。
據(jù)統(tǒng)計，200份較早出現(xiàn)的停貸告知書對應(yīng)了87家房企的項目，其中大型房企19 家，中型房企14家，小型房企54家;大型房企涉及的樓盤項目最多，為115個，超一半。
為何問題主要出現(xiàn)在大型房企上?這與它們是傳統(tǒng)意義上理解的暴雷房企有關(guān)。
2022年是房企的償債高峰期，到期債務(wù)近萬億元，僅今年6月就有44筆債券到期，合計約639億元，其中，佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據(jù)，新力地產(chǎn)到期的一只優(yōu)先票據(jù)和華夏幸福的一筆境外債已出現(xiàn)利息違約。
7月的停貸風(fēng)波，可以說揭開了房企流動性壓力對市場影響的一環(huán)。當(dāng)下，房企們要在謹(jǐn)慎處理好自身債務(wù)的同時，配合地方和銀行做好“保交樓”工作，解決此前高杠桿、高債務(wù)模式的遺留問題。
至于如何做好“保交樓”工作，錢從哪里來?繼續(xù)貸款發(fā)債的模式已經(jīng)走不通，好的方式是賣資產(chǎn)，找人入股等。恒大、融創(chuàng)等正是如此，比如今年1月恒大將持有的昆明恒拓置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給五礦信托，融創(chuàng)在西安的海逸長洲C地塊由國企接手。
而要長久解決逾期交付問題，需要從源頭開始，不繼續(xù)走高杠桿高負(fù)債開發(fā)路線，加強(qiáng)對資金的管理，把錢花在實處。
當(dāng)然，在一些房企困于債務(wù)逾期和住房交付的當(dāng)口，另一些房企迎來了發(fā)展窗口期，一手抓銷售，一手抓交付，增長、交付兩不誤。
比如，2022年上半年，大發(fā)地產(chǎn)保交付穩(wěn)運營，在9城9園實現(xiàn)超3000戶交付，交付面積近70萬平方米，按進(jìn)度保障項目有序推進(jìn)。同時嚴(yán)抓產(chǎn)品品質(zhì)，做好景觀工程等產(chǎn)品力營造，實現(xiàn)人與城市、人與自然的和諧相處。
比如據(jù)公開資料顯示，建業(yè)集團(tuán)上半年共計完成交付20132套，交付面積313.3萬平方米;領(lǐng)地集團(tuán)完成全國15個項目，共10442戶房源的交付;中國奧園在全國26個城市實現(xiàn)近13000套房交付，交付面積超160萬平方米。
對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場來說，這些房企的“保交樓”不僅有助于穩(wěn)定市場情緒，恢復(fù)行業(yè)信心，對企業(yè)個體來說還是自身能力、競爭力的證明。
綜合來說，在這場“保交戰(zhàn)”中，房企能做什么?流動性差、壓力大的，或“割肉”或找其他合作伙伴，還債、交付兩不誤;一些流動性壓力較小的，銷售、交付兩不誤，且要重視交付質(zhì)量，逆風(fēng)而上。
“疾風(fēng)知勁草，烈火煉真金”，危機(jī)有時也是契機(jī)，渡過這輪難關(guān)后，房地產(chǎn)行業(yè)或許會迎來一輪洗牌，越是在這時候穩(wěn)得住的，越可能在未來站住腳。
結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)的運行邏輯已經(jīng)徹底改變。過去多年來，大多數(shù)企業(yè)都是隨著行業(yè)大勢沉浮，由市場紅利驅(qū)動增長。近兩年，這樣的邏輯已經(jīng)徹底走不通了，難尋確定性增量。
唯一能做的是扎根，讓自己靜下來、慢下來，一點點做好品質(zhì)，做好客戶。此時，需要的是不再是雄心，而是恒心，耐心，未來房企競爭的密碼無疑是“保交樓”與“交好樓”。
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