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魔方公寓母公司魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司在4月28日向港交所更新了上市招股書。據(jù)悉，魔方生活服務(wù)此前曾于2022年9月向港交所遞交了一次招股書，但在2023年3月時(shí)，其申請(qǐng)資料已經(jīng)失效。此番二戰(zhàn)港交所，魔方生活服務(wù)能否成功邁進(jìn)港股大門？

一、公寓品牌優(yōu)勢(shì)凸顯，持續(xù)領(lǐng)跑集中式長(zhǎng)租公寓賽道

魔方生活服務(wù)作為中國(guó)首創(chuàng)集中式長(zhǎng)租公寓模式的公司，目前已經(jīng)擁有魔方公寓和9號(hào)樓公寓兩大品牌，覆蓋了白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)市場(chǎng)。在這樣的品牌資源優(yōu)勢(shì)下，魔方生活服務(wù)在業(yè)績(jī)和業(yè)務(wù)模式方面都取得了較為亮眼的成績(jī)。

招股書顯示，2020-2022年，魔方生活服務(wù)營(yíng)業(yè)收入分別為9.49億元、14.71億元、17.14億元。對(duì)比2021年，魔方生活2022年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)達(dá)16.5%。此外，截至2022年12月31日，魔方生活已擁有76,245套在營(yíng)公寓，公寓分布在全國(guó)25座城市388個(gè)地點(diǎn)。據(jù)悉，同期門店利潤(rùn)由2020年的1.64億元增至2022年的4.52億元。

魔方生活服務(wù)主要采取運(yùn)營(yíng)商與大型機(jī)構(gòu)業(yè)主簽訂長(zhǎng)期整租協(xié)議，對(duì)整棟樓宇或部分樓層進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)模式。這種模式相比分散式長(zhǎng)租公寓，具有更高的運(yùn)營(yíng)效率和穩(wěn)定性，也能提供更優(yōu)質(zhì)的住宿體驗(yàn)和服務(wù)。

據(jù)悉，魔方生活運(yùn)營(yíng)租賃公寓的模式有兩種：一是直營(yíng)模式，在該模式下，魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分，并對(duì)該等租賃物業(yè)進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)，二是加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，魔方生活以自有品牌或相關(guān)委托方的品牌管理和運(yùn)營(yíng)加盟公寓。

具體來看，目前，魔方生活服務(wù)主要提供兩種類型的集中式長(zhǎng)租公寓：白領(lǐng)公寓和藍(lán)領(lǐng)公寓。其中，魔方生活主要以旗艦品牌魔方公寓運(yùn)營(yíng)管理白領(lǐng)公寓。據(jù)悉，白領(lǐng)公寓定位于為追求優(yōu)質(zhì)租房生活的白領(lǐng)人員提供一居室和兩居室公寓，在北京及上海的月租一般介于3000元至6000元，在其他城市月租介于2000元至4000元之間；而藍(lán)領(lǐng)公寓則以9號(hào)樓公寓為主要品牌，定位于為藍(lán)領(lǐng)人員提供宿舍式公寓，每間房間通常配備2至8張床，每張床位的月租在500元至1000元。

此外，在公寓數(shù)量上，截至2022年年底，魔方生活服務(wù)在全國(guó)25個(gè)城市已擁有76245套在營(yíng)公寓。其中，直營(yíng)公寓數(shù)目為50833套，加盟管理和第三方托管模式數(shù)目為25412套。此外，據(jù)招股書顯示，2021年末以在營(yíng)公寓數(shù)量計(jì)算，排除了鏈家自如寓、我愛我家相寓等分散式長(zhǎng)租公寓，以及萬科泊寓、龍湖冠寓等房企的非獨(dú)立集中式長(zhǎng)租公寓等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手后，魔方生活在獨(dú)立集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中排名第一。

由此可見，公司業(yè)績(jī)的有效增長(zhǎng)和業(yè)務(wù)模式的不斷完善，給予了魔方生活再次申請(qǐng)港股上市的信心與決心。那么，在這樣的優(yōu)勢(shì)下，市場(chǎng)對(duì)于魔方生活的擔(dān)憂又有哪些呢？

二、2022年虧損微增，市場(chǎng)環(huán)境承壓

魔方生活服務(wù)于2022年9月26日向港交所遞交了首次招股書，但在2023年3月27日，港交所顯示其招股書狀態(tài)已變?yōu)?ldquo;失效”。這意味著公司在6個(gè)月的有效期內(nèi)未能完成上市流程，需要重新提交招股書并補(bǔ)充最新的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和資料。但數(shù)據(jù)顯示，魔方生活2022年的債務(wù)狀況似乎不容樂觀，那么，公司債務(wù)的形成原因有哪些？這是否會(huì)影響其上市進(jìn)程呢？

原因一，市場(chǎng)環(huán)境不佳。2022年下半年以來，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了前所未有的調(diào)控壓力，多家房企出現(xiàn)資金鏈斷裂、債務(wù)違約等危機(jī)。長(zhǎng)租公寓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的下游行業(yè)，也受到了波及。此外，疫情的反復(fù)爆發(fā)也給長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)帶來了不利影響，導(dǎo)致租客流失、租金下降、空置率上升等問題。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，魔方生活服務(wù)的上市之路難免遇到阻力和挑戰(zhàn)。

原因二，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不夠理想。據(jù)招股書顯示，魔方生活服務(wù)收購(gòu)動(dòng)作放緩后，其財(cái)務(wù)狀況在2022年又重回了虧損狀態(tài)，虧損集中于2022年下半年。據(jù)悉，2022上半年，魔方生活的凈利潤(rùn)為41萬元，2022全年錄得凈虧損2.46億元，與2020年凈虧損2.31億元相比，虧損數(shù)額略有擴(kuò)大。公司對(duì)此解釋稱，這是由于不可抗力因素導(dǎo)致的租金減免、租客退房和空置率上升等。

此外，公司的現(xiàn)金流和債務(wù)方面，據(jù)悉，2022年上半年，魔方生活的流動(dòng)負(fù)債總額為27.22億元，流動(dòng)負(fù)債凈額為-15.43億元。上述期內(nèi)，魔方生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為5.58億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-8806.6億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物增加凈額為-2723.8萬元。對(duì)比債務(wù)水平，雖然經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也逐年增加，但依舊壓力不小。

原因三，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷涌現(xiàn)。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)雖然有巨大的發(fā)展?jié)摿?，但也面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)非常分散，五大參與者合共占市場(chǎng)總額較少。魔方生活服務(wù)面臨著來自其他集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的競(jìng)爭(zhēng)，如萬科旗下的泊寓、龍湖旗下的冠寓、碧桂園旗下的碧家等。同時(shí)，也要應(yīng)對(duì)來自分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的挑戰(zhàn)，如自如、蛋殼、相寓等。這些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能會(huì)通過降低租金、提高服務(wù)質(zhì)量、擴(kuò)大覆蓋范圍等方式，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額和客戶忠誠(chéng)度。

但挑戰(zhàn)之中亦有機(jī)遇，此次二戰(zhàn)港股，即是魔方生活服務(wù)的一次積極的向上跳躍，以求實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和盈利突破。

三、二次遞表港交所，魔方生活如何破局？

在招股書失效后不久，魔方生活服務(wù)于2023年4月28日再度向港交所遞交了上市申請(qǐng)。這表明公司對(duì)市場(chǎng)的信心和決心沒有動(dòng)搖，仍然希望通過上市融資來支持其業(yè)務(wù)發(fā)展和戰(zhàn)略布局。那么，魔方生活服務(wù)此次能否順利上市，公司又將走向何方呢？

整體而言，公司上市前景依舊樂觀：魔方生活服務(wù)此次上市的前景取決于多個(gè)因素，包括市場(chǎng)環(huán)境、監(jiān)管政策等。從市場(chǎng)環(huán)境來看，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)卻有著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，中國(guó)租賃公寓市場(chǎng)的規(guī)模由2017年的1.2萬億元增至2021年的1.8萬億元。至2026年，中國(guó)租賃公寓市場(chǎng)的規(guī)模預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增至2.7萬億元，主要驅(qū)動(dòng)因素在于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢(shì)、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加。

監(jiān)管政策上，雖然港交所對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)可能會(huì)有較高的審慎標(biāo)準(zhǔn)，但也不排除會(huì)給予一定的支持和鼓勵(lì)。畢竟，長(zhǎng)租公寓行業(yè)是符合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和城鎮(zhèn)化發(fā)展需求的行業(yè)，也是有利于保障民生和穩(wěn)定社會(huì)的行業(yè)。

其次，公司未來發(fā)展規(guī)劃清晰，潛力巨大：魔方生活服務(wù)作為首家在港申請(qǐng)上市的集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，擁有較高的毛利率、穩(wěn)定的租金收入和忠誠(chéng)的客戶群體，具有一定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和品牌影響力，其業(yè)務(wù)模式具備可持續(xù)性和彈性。魔方生活服務(wù)如果能夠成功上市后，公司就有機(jī)會(huì)獲得更多的資金和資源，來支持其業(yè)務(wù)擴(kuò)張和戰(zhàn)略性收購(gòu)。根據(jù)招股書，此次IPO募集資金將主要用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張及戰(zhàn)略性收購(gòu)；更新技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施及創(chuàng)新公寓產(chǎn)品；持續(xù)銷售及營(yíng)銷工作；營(yíng)運(yùn)資金及作一般企業(yè)用途，這些舉措有助于公司提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和規(guī)模效益。

未來，魔方生活服務(wù)將持續(xù)深化發(fā)展道路改革與創(chuàng)新，不斷迎接包括市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政策監(jiān)管、運(yùn)營(yíng)成本、客戶滿意度等方面的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，并借助港股上市助力公司占據(jù)更多市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的長(zhǎng)久發(fā)展。

來源：松果財(cái)經(jīng)

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