奮戰(zhàn)28個(gè)月后，貝殼找房終于在紐交所掛牌上市。
上市首日，貝殼找房的股價(jià)一路上漲87.2%，市值落定在422億美元，成為自2018年愛奇藝上市以來最大規(guī)模IPO的中概股。
貝殼找房的上市表現(xiàn)并不讓人意外，在“衣食住行”的四大場景中，“衣”有淘寶、“食”有美團(tuán)、“行”有滴滴，“住”的領(lǐng)域終將誕生出新的互聯(lián)網(wǎng)巨頭。同時(shí)也預(yù)示著，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的改造，已然得到了資本市場的認(rèn)同。
不過在鏈家的互聯(lián)網(wǎng)布局里，深耕房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的貝殼找房還只是其中的一個(gè)側(cè)面，比貝殼找房更早互聯(lián)網(wǎng)化的是扎根長租公寓的自如。
01 從線下到線上
2011年，地產(chǎn)行業(yè)告別“黃金時(shí)代”走入“白銀時(shí)代”。
鏈家地產(chǎn)市場研究部當(dāng)年發(fā)布的《2011經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)生存現(xiàn)狀》中顯示，主要城市的二手房成交量總體降幅達(dá)50%以上。
在面對(duì)行業(yè)重重危機(jī)時(shí)，鏈家進(jìn)行了一場特殊的戰(zhàn)略討論會(huì)，將高管團(tuán)隊(duì)分成實(shí)力相當(dāng)?shù)膬申?duì)，一隊(duì)的目標(biāo)是用互聯(lián)網(wǎng)思維干掉鏈家，一隊(duì)作為傳統(tǒng)中介想辦法應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的攻擊。盡管這場閉門會(huì)以傳統(tǒng)中介的爆冷勝出收?qǐng)?，卻誕生了不少有趣的“腦洞”，比如怎么利用互聯(lián)網(wǎng)做二手房和新房，怎么通過互聯(lián)網(wǎng)重塑房屋租賃市場。
從IBM挖來的變革高級(jí)咨詢顧問彭永東，挑起了鏈家互聯(lián)網(wǎng)化的大梁，著手解決的問題是傳統(tǒng)中介的痼疾——假房源。因?yàn)?ldquo;假房源”泛濫，房產(chǎn)中介長期處于劣幣驅(qū)逐良幣的低水平競爭，消費(fèi)者也不堪其擾。隨后“鏈家在線”開始重點(diǎn)打造房源數(shù)據(jù)系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)房源的信息化和真實(shí)性。
拐點(diǎn)出現(xiàn)在2014年，搜房網(wǎng)、愛屋吉屋等互聯(lián)網(wǎng)梯隊(duì)開始組建線下團(tuán)隊(duì)，合并了趕集網(wǎng)的58同城收購了安居客……互聯(lián)網(wǎng)開始深度入侵房產(chǎn)中介行業(yè)。2014年10月份，鏈家在線更名為鏈家網(wǎng)，彭永東帶著團(tuán)隊(duì)全面迎戰(zhàn)。
雖然從線上切入線下的互聯(lián)網(wǎng)玩家相繼告負(fù)，卻讓鏈家意識(shí)到了另一個(gè)問題：互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房產(chǎn)中介的滲透，純粹的流量交易模式將無人勝出，只為鏈家自己服務(wù)的鏈家網(wǎng)也不是答案，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)需要顛覆變革者出現(xiàn)。于是誕生了平臺(tái)化的貝殼找房。
同樣是在2011年，時(shí)任鏈家集團(tuán)副總經(jīng)理的熊林踏上了另一條征途。
當(dāng)時(shí)的租房市場還處于粗放且無序狀態(tài)中，大多數(shù)經(jīng)歷者對(duì)居民樓公告板上的牛皮癬小廣告記憶猶新。同時(shí)假房源、套路租等現(xiàn)象屢見報(bào)端，想要敲定一個(gè)相對(duì)滿意的住處，租客常常要付出難以想象的精力和時(shí)間成本。
背負(fù)著重塑房屋租賃市場的重任，熊林帶領(lǐng)他的自如選擇了平臺(tái)化：先從房東手中把房子租過來，按照年輕人喜歡的風(fēng)格進(jìn)行裝修改造，并且讓用戶在網(wǎng)上就能找房、看房、選房、續(xù)租……2011年6月6日，位于北京果園八通線的第一間自如友家完工，房間里的家電來自海爾，家具來自宜家，板材使用了國標(biāo)E1級(jí)。房間的裝修風(fēng)格還有些青澀，但出來后很快被秒殺。
2011年末，自如組織了第一次線下活動(dòng)，住在自如房里的年輕人有了一個(gè)統(tǒng)一的名字——自如客；2012年9月份，自如友家2.0正式面世；2012年11月份，自如第一棟整棟式青年服務(wù)公寓迎來了第一位入住客戶，逐步形成了自如友家、自如驛、自如寓等產(chǎn)品……目前自如已經(jīng)服務(wù)了50萬業(yè)主、近300萬自如客。
鏈家在九年前的那場戰(zhàn)略討論會(huì)，最終讓互聯(lián)網(wǎng)深耕房產(chǎn)的藤蔓上結(jié)出了兩個(gè)碩果。
02 改變行業(yè)結(jié)構(gòu)
貝殼找房和自如，無疑是互聯(lián)網(wǎng)加速居住市場進(jìn)化的兩個(gè)縮影。
比如年初的新冠疫情讓不少行業(yè)摁下了暫停鍵，房屋買賣和租賃市場卻發(fā)生了這樣一幕：客戶可以利用貝殼或自如的VR看房、視頻看房等功能，在避免線下接觸和人員聚集的前提下照舊可以促成成交。聯(lián)想到2003年后電商市場的爆發(fā)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場或許正走在全面線上化的路上。
問題在于，在這場漫長的居住革命中，跑在最前面的偏偏是鏈家系？
貝殼找房在2019年實(shí)現(xiàn)了2.12萬億的GTV，不僅是國內(nèi)最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)，也是僅次于阿里巴巴的中國第二大商業(yè)平臺(tái)；自如管理著超過百萬間房源，已經(jīng)是全球最大的租賃管理機(jī)構(gòu)。
除了從線下到線上的轉(zhuǎn)型，還在于貝殼找房和自如的行業(yè)賦能，利用互聯(lián)網(wǎng)改變了傳統(tǒng)行業(yè)的結(jié)構(gòu)。
就像在貝殼找房上市后，業(yè)內(nèi)提及最多的就是ACN合作網(wǎng)絡(luò)體系，將一次房產(chǎn)交易分成多個(gè)角色，包括房源錄入、房源維護(hù)、客源推薦、客源成交等等。當(dāng)房產(chǎn)交易完成后，不同角色都能獲得一定比例的收益。不僅打破經(jīng)紀(jì)人、店東、品牌之間的邊界，還避免了經(jīng)紀(jì)人之間的無序競爭，繼而引導(dǎo)了行業(yè)的良性競爭。
相比之下，可能外界對(duì)于自如帶來的改變還比較陌生。然而房產(chǎn)買賣終究是一次性交易，房屋租賃卻是一種長期存在的行為，自如所面臨的行業(yè)結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜，挑戰(zhàn)的難度絕不亞于貝殼找房。
首先是商業(yè)模式的調(diào)整，從C2C到C2B2C的轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的房屋租賃是房東或二房東與租客的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)交易，滋生出的亂象就是房源信息不真實(shí)，或者服務(wù)差、亂收費(fèi)。自如以平臺(tái)方的角色進(jìn)入，加上統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式，保障了價(jià)格透明化、房源真實(shí)化，有效提升了居住體驗(yàn)。
其次是服務(wù)鏈條的延伸。原先的租住服務(wù)鏈條很短，租客從房東那里拿到鑰匙后，剩下的只是催收房租、水電費(fèi)。自如與用戶的連接始于看房，但后續(xù)的環(huán)節(jié)還有圍繞租住生活的一整套服務(wù)體系，涵蓋保潔、搬家、維修等等，一步步推動(dòng)了租住周邊服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、流程規(guī)范化和價(jià)格的透明化。
再次是人居環(huán)境的升級(jí)。智能化被視為人與空間交流的新趨勢，但出租的房屋往往是智能化的荒地，畢竟沒有哪個(gè)房東愿意花錢去添置智能家居。自如在整租4.0、友家6.0、自如寓等產(chǎn)品中，通過Z-LINK智能家居系統(tǒng)將門鎖、空調(diào)、窗簾、開關(guān)等設(shè)備進(jìn)行智能化連接，填補(bǔ)了市場空白。
歸根結(jié)底，鏈家的線上化，貝殼找房的二次轉(zhuǎn)型，再到自如深耕的租賃市場，無不在嘗試以互聯(lián)網(wǎng)化的方式根除行業(yè)痼疾。就像自如對(duì)品質(zhì)和服務(wù)的示范，逐漸讓房源信息不真實(shí)、房子“老破小”、服務(wù)差、亂收費(fèi)等弊端慢慢退出了舞臺(tái)。
03 繼續(xù)負(fù)重前行
不管是貝殼找房還是自如，“長征”遠(yuǎn)沒有結(jié)束。
貝殼找房在資本市場被認(rèn)同的當(dāng)口，老對(duì)頭58集團(tuán)、阿里、京東等也有了新的動(dòng)作，試圖從22萬億的居住服務(wù)市場撈一桶金……
自如身處的長租公寓行業(yè)，復(fù)雜度有過之而無不及。
比如2018年以來長租公寓持續(xù)的爆雷潮。一些長租公寓品牌由于高速擴(kuò)張或經(jīng)營不善，出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況，無法向房東繼續(xù)支付房租，而拿不到租金的房東只好將租戶“掃地出門”。直接導(dǎo)致了長租公寓的污名化，被冠之為“在刀尖上跳舞的行業(yè)”。
“負(fù)重前行”可能是居住市場的常態(tài)，可把時(shí)間的進(jìn)度條拉長一些，并不能否認(rèn)互聯(lián)網(wǎng)所帶來的價(jià)值。
無論友商們對(duì)貝殼找房的ACN模式認(rèn)同與否，房產(chǎn)中介的透明化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化已經(jīng)是既定的趨勢，房產(chǎn)交易的線上化已經(jīng)是不可逆轉(zhuǎn)的方向，諸如VR看房、視頻看房等新技術(shù)也逐漸成了行業(yè)標(biāo)配。
自如對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，推動(dòng)了行業(yè)從單純租房到多元化服務(wù)的升級(jí)；對(duì)租賃房屋的智能化改造，給出了未來人居生活的風(fēng)向標(biāo)；對(duì)租住場景和價(jià)值鏈的延伸，逐漸讓房屋租賃市場走出了野蠻生長的局面。
而且這種創(chuàng)新和賦能仍在繼續(xù)：
經(jīng)過業(yè)務(wù)重新梳理和細(xì)分，除了傳統(tǒng)的二手房買賣，貝殼找房相繼上線了新房代理、海外房產(chǎn)等業(yè)務(wù)，并且開始試水產(chǎn)業(yè)鏈下游，包括家裝、家政、家居用品等等。根據(jù)貝殼找房招股書中的數(shù)據(jù)，新興業(yè)務(wù)的邊際貢獻(xiàn)已經(jīng)達(dá)到6.2億元，同比增長55%，不排除倒逼家居產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的可能。
以自如為代表的長租公寓頭部玩家，正在向城市生活服務(wù)的綜合運(yùn)營商轉(zhuǎn)型：以租住為中心衍生出了服務(wù)、智能化等增值服務(wù)，既擺脫了相對(duì)單一的盈利模式的深度依賴，從多個(gè)維度增加長租公寓商業(yè)模式上的韌性，也有利于推動(dòng)中國租房市場從“住有所居”到“品質(zhì)租住”的升級(jí)。
進(jìn)一步延伸的話，按照新華網(wǎng)聯(lián)合自如發(fā)布的《中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示：我國20—30歲租客占城市租住群體84%，租住群體整體呈現(xiàn)出年輕化、精英化和新一線化；當(dāng)代城市青年的平均租房周期延長，相比傳統(tǒng)租賃形式，他們更喜歡長租平臺(tái)；超過七成年輕人認(rèn)為不一定要買房，在租來的房子里依舊可以擁有美好生活。
在這樣的背景下，自如等頭部的長租公寓企業(yè)還可能朝與房屋租賃相關(guān)的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的方向演進(jìn)，比如基于對(duì)年輕人審美偏好的洞察，賦能裝修設(shè)計(jì)行業(yè)打造年輕人喜歡的風(fēng)格；再比如基于年輕人熱衷于社群連接和分享的特性，幫助泛娛樂產(chǎn)業(yè)打造符合年輕人風(fēng)格的產(chǎn)品或線下體驗(yàn)空間。
04 寫在最后
正如文初所提到的“衣食住行”四大場景，高頻低客單價(jià)的衣食行都屬于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)先建立了線上平臺(tái)，再逐步控制線下交易。唯獨(dú)“住”是典型的低頻高客單價(jià)場景，一開始就有著遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的難度系數(shù)，注定是互聯(lián)網(wǎng)的最后一塊處女地。
作為鏈家互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的雙生子，貝殼找房和自如驗(yàn)證了居住市場的水有多深，驗(yàn)證了先控制線下交易再搭建線上平臺(tái)的可行性，也讓外界看到了這個(gè)最難啃的行業(yè)中，從來都不缺少新的市場機(jī)會(huì)和想象空間。
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