文|佘凱文
來源|智能相對論
在1月12日，萬達年會上，王健林宣布萬達集團在今年要完全剝離房地產(chǎn)業(yè)務，并提出正式全面進軍大健康產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)企業(yè)轉型的概念在2009年被浮現(xiàn)，現(xiàn)在已經(jīng)過去10年，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求地產(chǎn)之外的發(fā)展方向。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止到2018年已經(jīng)有超過40家房地產(chǎn)企業(yè)轉型向了醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)，包括了像萬達、萬科、保利、恒大、碧桂園、華潤等諸多大佬。
明明還有那么多出路，為什么這些房地產(chǎn)企業(yè)都選擇了向大健康產(chǎn)業(yè)轉型，這是一個有意思的問題。
兩大模式，助房地產(chǎn)轉型大健康
在醫(yī)療大健康市場被“催熟”之后，房地產(chǎn)企業(yè)以“財大氣粗”之勢強勢加入，可謂是“湊熱鬧不嫌人多”。
而目前，在多元化的投資戰(zhàn)略下，又主要以萬達、恒大等領軍品牌的“全面剝離”模式和“地產(chǎn)+醫(yī)療”模式為主。
1、“全面剝離房地產(chǎn)”，萬達這次是來真的
以萬達、宜華為首的一批地產(chǎn)公司進入大健康領域可謂最是徹底，他們大都已經(jīng)開始舍棄原本的地產(chǎn)支柱業(yè)務，決心非常之大。
像萬達就明確以高端醫(yī)療機構為核心業(yè)務，綜合醫(yī)藥、康養(yǎng)、商業(yè)、培訓多種產(chǎn)業(yè)為一體，走創(chuàng)新健康產(chǎn)業(yè)新模式。
2017年萬達宣布在原本的4大產(chǎn)業(yè)集團之外，成立“萬達大健康產(chǎn)業(yè)集團”，并且早在2016年，萬達就與英國國際醫(yī)院集團（IHG）在北京簽訂合作協(xié)議，將投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫(yī)院，2018年，萬達又與美國匹茲堡大學醫(yī)學中心（UPMC）在北京簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在中國合辦頂級國際醫(yī)院，截止目前萬達在大健康領域已經(jīng)投入超過了1500億元。
萬達與IHG或是UPMC合作都存在一定的巧合，這些年瞄準中國高端醫(yī)療市場的國外品牌都想進來，但是苦于沒有合適接入口，而萬達正好也想進軍高端醫(yī)療行業(yè)，但在技術或是運營模式上有沒有經(jīng)驗，于是雙方一拍即合，對于萬達而言這就像剛想學理發(fā)就來了個大胡子。
2、“地產(chǎn)+醫(yī)療健康”，泛健康是主要模式
將現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務與醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)合流是現(xiàn)階段絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)轉型所采取的模式。
像恒大、萬科、碧桂園等企業(yè)雖然也有投資、并購或自建醫(yī)院，但是他們沒有像萬達一樣完全剝離自己的房地產(chǎn)業(yè)務，并且現(xiàn)階段，他們更多的是走的“地產(chǎn)+醫(yī)療健康配套”泛健康的路子。
例如恒大，恒大是國內(nèi)最早向醫(yī)療大健康轉型的房地產(chǎn)企業(yè)之一，在嘗試過建設高端醫(yī)療機構、與保險金融機構合作推出醫(yī)療服務和醫(yī)療保險之后，恒大最終走向了“家庭式”地產(chǎn)模式，“恒大養(yǎng)生谷”已經(jīng)成為了恒大集團轉型中的拳頭產(chǎn)品。“恒大養(yǎng)生谷”在住宅的基礎上，融合了醫(yī)療保險、高端醫(yī)療、健康管理和康養(yǎng)服務等。
這么做的還有華潤集團，“華潤理想國”項目在玩法上基本跟恒大如出一轍。然而，“地產(chǎn)+醫(yī)療健康”的重點應是“醫(yī)療健康”，而不是“地產(chǎn)”。
以本質來看這種模式還是沒能跳出“房地產(chǎn)+”的概念，當然這么做也并不是說房地產(chǎn)企業(yè)在玩概念，但是如果將這類模式上升到提升城市基礎醫(yī)療水平、解決看病難的這一高度又顯然難以服眾，這些地產(chǎn)商們的主要目的還是為了“房地產(chǎn)行業(yè)下半場”布局，提高自己樓盤的溢價而已。
占座大健康，是醉翁之意不在酒？
房地產(chǎn)企業(yè)之所以大舉進軍醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)，首先是因為后者在國內(nèi)還是一片具有巨大市場潛力新興市場之一。
數(shù)據(jù)顯示，目前我國的醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)達到了6.5萬億，而根據(jù)國務院《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》提出，到2030年我國的健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破16萬億元。
其次，在政策方面國家也給與了極大的支持，最早在2007年新醫(yī)改就涉及到了健康產(chǎn)業(yè)，2017年*主席提出健康中國戰(zhàn)略，*總理也提出“要把醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)做成我國支柱產(chǎn)業(yè)”。
最后，房地產(chǎn)企業(yè)進入大健康產(chǎn)業(yè)有幾個先天優(yōu)勢，主要是房地產(chǎn)企業(yè)通過地產(chǎn)開發(fā)銷售積累了大量潛在客戶，可以通過住宅項目的規(guī)?；l(fā)展并以其為流量入口對接大健康產(chǎn)業(yè)；在資金等方面房地產(chǎn)企業(yè)也具有傳統(tǒng)醫(yī)療機構不具備的優(yōu)勢。
另外，對于房地產(chǎn)玩家而言他們已經(jīng)習慣了高利潤，并且最不缺的就是資本，所以對于轉型方向的選擇更偏向于準入門檻高且利潤附加值高的行業(yè)，醫(yī)療大健康無疑具備初始投入巨大但回報率高而且穩(wěn)定的特點。
那么為何說房地產(chǎn)企業(yè)進軍醫(yī)療大健康是醉翁之意不在酒呢？
智能相對論佘凱文認為，房地產(chǎn)企業(yè)占座大健康產(chǎn)業(yè)，即便是萬達這種宣布要完全剝離房地產(chǎn)的玩家，但現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)務也是其重要的支撐業(yè)務，所以其最終目的多少還是服務于自己的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。
第一，醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)可以與各家房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤、小區(qū)形成聯(lián)動效應，以提高自己樓盤的附加價值；
第二，融資需求，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本很高，而非地產(chǎn)融資成本比地產(chǎn)低，涉足醫(yī)療領域有利于房地產(chǎn)企業(yè)減少融資成本，并且像醫(yī)療養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)大多都和金融機構掛鉤，比如保險業(yè)，這也有利于房地產(chǎn)企業(yè)融到長周期資金；
第三，方便拿地，因為健康產(chǎn)業(yè)是國家扶持的行業(yè)，在一定程度上可以降低拿地的難度。
就像互聯(lián)網(wǎng)+的概念一樣，什么產(chǎn)業(yè)都要在前面加個互聯(lián)網(wǎng)，例如互聯(lián)網(wǎng)+服裝、互聯(lián)網(wǎng)+食品，不過只是將服裝或食品的銷售渠道從線下搬到了線上，從實體店變成了網(wǎng)店，但是依然不能說服裝和食品就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)了，同理，在房地產(chǎn)企業(yè)大肆建設醫(yī)院、養(yǎng)老院之后，將那些房地產(chǎn)企業(yè)劃分為醫(yī)療大健康企業(yè)好像也不太合適，只能當成是涉醫(yī)地產(chǎn)企業(yè)罷了。
這種“套路”在房地產(chǎn)企業(yè)中已經(jīng)不是第一次玩了，在很多年前開始有種說法叫“地產(chǎn)+教育”，通俗說法就是“學區(qū)房”，雖然“學區(qū)房”的概念不是由房地產(chǎn)商們提出，是市場的衍生品，但時至今日“學區(qū)房”顯然讓不少房地產(chǎn)商賺了不少，所以現(xiàn)在“地產(chǎn)+大健康”的概念同樣又讓房地產(chǎn)商們興奮了起來。
醫(yī)療大健康有雷區(qū)，風險與收益并存
對于醫(yī)療大健康行業(yè)的關注并不是只有房地產(chǎn)企業(yè)，一大波互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)同樣也在摩拳擦掌，馬云在2017年就曾說，下一個首富，一定在大健康產(chǎn)業(yè)。
但是醫(yī)療行業(yè)從來都是一個高風險的行業(yè)，這些高調進入醫(yī)療大健康領域的企業(yè)們似乎都對自己信心滿滿，但所謂常在河邊走，哪有不濕鞋。
從2016年莆田系醫(yī)院事發(fā)，到日前權健帝國的崩塌都深刻說明了醫(yī)療大健康領域并不好“混”，房地產(chǎn)企業(yè)想要做好還需要看清本質。
醫(yī)療大健康行業(yè)的內(nèi)容本質是長周期多環(huán)節(jié)、高風險高門檻、多利益方形成的閉環(huán)。
首先，醫(yī)療大健康領域無論是建醫(yī)院還是做藥品、保健品，又或是做養(yǎng)老服務，都是一個長周期的過程，并不像傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)一樣從拿地到建設再售賣這么簡單，例如建立醫(yī)療機構為切入點，選擇哪個?？疲谀膫€環(huán)節(jié)投資，企業(yè)除了帶來資本還有什么？在這種長周期的醫(yī)療環(huán)境下如何實現(xiàn)快速突破，都是房地產(chǎn)企業(yè)轉型醫(yī)療大健康所會面臨的問題。
其次，醫(yī)療行業(yè)具有高風險、高門檻，哪怕是看似最為穩(wěn)妥的“養(yǎng)老地產(chǎn)+醫(yī)療服務”，也存在著“死亡之谷”。養(yǎng)老地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)模式，房子賣出去了，開發(fā)商們就萬事大吉，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要考慮后期的服務，而這兩年輿論關于養(yǎng)老地產(chǎn)說一套做一套的言論也一直存在，一家做死一個市場的情況未必就不會發(fā)生。另外地產(chǎn)+養(yǎng)老的模式更多的被消費者看成只是地產(chǎn)商們的宣傳手段，這使得養(yǎng)老地產(chǎn)空置的新聞幾乎跟開業(yè)的報道一樣多，乘興而來敗興而歸的不在少數(shù)。
最后，醫(yī)療大健康市場的特質是一個多利益方的閉環(huán)。單是一個看病買藥的過程，就會經(jīng)歷到藥企、物流、醫(yī)院、醫(yī)生再到醫(yī)保、社保，已經(jīng)不再是患者與醫(yī)院的一對一關系，這遠比房地產(chǎn)企業(yè)建樓賣樓來得復雜，之前房地產(chǎn)企業(yè)用來直接TO C的那一套在醫(yī)療大健康市場怕是行不通了。
總而言之，醫(yī)療大健康行業(yè)現(xiàn)在雖被看成是市場“藍海”，也符合房地產(chǎn)企業(yè)轉型的各類條件，但是房地產(chǎn)企業(yè)們也需要找準重心。從目前市場情況來看，還有沒形成一個標準的“樣板市場”，多模式、多渠道布局是大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)轉型所走的路子，而高投入、回報慢也將卡死一批玩家，房產(chǎn)企業(yè)想要在醫(yī)療大健康領域分得一杯羹還需要做好打持久戰(zhàn)的準備。
【完】
智能相對論：深挖人工智能這口井，評出咸淡，講出黑白，道出深淺。重點關注領域：AI+醫(yī)療、機器人、智能駕駛、AI+硬件、物聯(lián)網(wǎng)、AI+金融、AI+安全、AR/VR、開發(fā)者以及背后的芯片、算法、人機交互等。
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